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在抗擊疫情的這場“戰(zhàn)役”中，AI（人工智能）等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的作用愈發(fā)凸顯，成為一支重要的進擊力量。AI 對地產(chǎn)的進擊，并不止步于一個線上售樓系統(tǒng)，或是智能協(xié)同獲客系統(tǒng)，其邏輯背后是一套“數(shù)智運營”模式下的管理革新。以下分別從新趨勢、新價值、新方法等幾個方面進行闡述。

1、從信息化、數(shù)字化到智慧化的發(fā)展進階

房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的采集和應(yīng)用，如何更好地將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為創(chuàng)造價值的資產(chǎn)，有效推動智慧決策，成為未來發(fā)展的方向。在數(shù)智化發(fā)展之路上，房企通常要經(jīng)歷三個階段：

第一個階段是信息化。大部分房企在近10年間已完成了系統(tǒng)的信息化改造，實現(xiàn)了線下數(shù)據(jù)線上化、業(yè)務(wù)流程規(guī)范化和專業(yè)管理工具化。

第二個階段是數(shù)字化。在過去的3-5年里，位于第一梯隊的房企大多進行了系統(tǒng)的數(shù)字化升級，建立跨專業(yè)指標(biāo)和運營指標(biāo)的管理體系，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)化。

這個階段的主要工作和成果包括構(gòu)建BI看板和風(fēng)險預(yù)警，夯實主數(shù)據(jù)平臺，改善數(shù)據(jù)治理，提升數(shù)據(jù)生產(chǎn)與運用的效率，最后形成戰(zhàn)略、生產(chǎn)、運營的全面數(shù)字化規(guī)劃。

第三個階段是智慧化。系統(tǒng)可以通過數(shù)據(jù)分析來發(fā)現(xiàn)問題，通過數(shù)據(jù)的實時預(yù)警來提示風(fēng)險，系統(tǒng)自動尋源來解決問題，實現(xiàn)智慧決策。

2、引入AI進行房地產(chǎn)數(shù)字化管理創(chuàng)新

AI有5個核心要素：第一，要具備海量的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)；第二，要有場景，場景就是應(yīng)用需求；第三，要有算法模型，并根據(jù)算法模型來重構(gòu)軟硬件；第四，要有技術(shù)，包括硬件、軟件等；第五，要能自主學(xué)習(xí)，不斷改進算法。

房企可以嘗試引入AI的概念和技術(shù)，以創(chuàng)造價值為目標(biāo)和驅(qū)動力，構(gòu)建數(shù)據(jù)模型，進行數(shù)據(jù)的采集與分析，最終指導(dǎo)運營和決策，滿足客戶需求，將數(shù)據(jù)真正轉(zhuǎn)化為財富，這是房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化管理創(chuàng)新的邏輯。

3、基于AI的新需求推動數(shù)智化方案的完善

現(xiàn)在，房企對運營效率和管理精細化都提出了更高的要求，其中一些新的需求與AI相關(guān)，比如自動測算拿地、自動設(shè)計出圖、自動規(guī)劃戰(zhàn)略、自動化運營、自動出財務(wù)報表、自動測算收益、自動積累企業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)等。

在實踐中，新的需求會不斷提出，持續(xù)推動技術(shù)的升級和方案的完善，比如在制定城市擴張戰(zhàn)略時，有的房企由于不熟悉候選城市的規(guī)劃要求，希望系統(tǒng)能根據(jù)不同城市的要求來進行項目規(guī)劃，實現(xiàn)全部自動出圖，這些在不遠的將來都可以實現(xiàn)。

數(shù)智化管理為房企帶來的價值主要體現(xiàn)在兩個方面：一個是為策劃、設(shè)計、建造、采購、銷售各業(yè)務(wù)板塊提供專業(yè)工具和支持；另一個是利用數(shù)字化分析及展示工具，打造企業(yè)管理決策的智慧化能力。

數(shù)智化管理的目標(biāo)是在擁有海量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，打磨數(shù)據(jù)的顆粒度，增強數(shù)據(jù)的時效性，不斷刷新經(jīng)營指標(biāo)，最終為決策提供依據(jù)，為企業(yè)創(chuàng)造價值。

1、提供專業(yè)工具，完善解決方案

數(shù)智化管理能提供專業(yè)化的工具。以自動測算拿地為例，有的房企希望在城市地圖中點擊任一區(qū)域，能直接顯示出周邊所有地塊信息、樓盤出讓情況、拆遷情況，有助于企業(yè)進行一級土地開發(fā)和舊改的投資測算和策略制定。

有的房企提出更高的要求，希望能通過系統(tǒng)自動測算出拿地時機、競拍策略和經(jīng)營收益，并形成多樣化的方案。

某地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)智化系統(tǒng)升級計劃中，對標(biāo)準(zhǔn)化工期進行了調(diào)整，思考如何在標(biāo)準(zhǔn)化之外讓工期更加合理。

借助數(shù)智化技術(shù)，該企業(yè)在探索系統(tǒng)的自主學(xué)習(xí)機制，讓每一版的計劃在系統(tǒng)中能夠?qū)崿F(xiàn)自主學(xué)習(xí)，輸出更適合各個區(qū)域項目的合理化、差異化、個性化的周期。

2、監(jiān)控財務(wù)指標(biāo)，實現(xiàn)資金動態(tài)盤點

房企需要實時監(jiān)控經(jīng)營指標(biāo)，掌握財務(wù)經(jīng)營狀況，數(shù)智化管理系統(tǒng)讓資金動態(tài)盤點成為現(xiàn)實。

在系統(tǒng)中，決策層可以直觀看到集團和項目的投入資金和結(jié)余數(shù)據(jù)，對投資收益進行動態(tài)盤點，預(yù)測1-2年的動態(tài)經(jīng)營情況。

此外，很多房企都實行了項目跟投制度，讓員工也轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y者，他們都希望隨時查看投資收益，了解投資項目的進展，掌握已經(jīng)收回和預(yù)期獲得的收益情況，這些都能通過數(shù)智化管理系統(tǒng)來實現(xiàn)。

3、搭建數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理平臺，指導(dǎo)戰(zhàn)略運營

房企的主數(shù)據(jù)平臺可以為設(shè)計、計劃、銷售等業(yè)務(wù)部門提供運營支持，打通各條業(yè)務(wù)線的信息壁壘，有助于決策層從大運營的視角來制定年度經(jīng)營目標(biāo)、三年盈利規(guī)劃，進而指導(dǎo)和實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

轉(zhuǎn)創(chuàng)數(shù)智參考時下流行的數(shù)據(jù)中臺概念，以大數(shù)據(jù)技術(shù)平臺作為基座，建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)治理和全鏈路數(shù)據(jù)生命周期管理體系，形成數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理平臺。

據(jù)此打造的數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)開放服務(wù)平臺，用于支持前臺的業(yè)務(wù)交互，促進共享與協(xié)同，從而形成業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、項目全生命周期管理系統(tǒng)、貨值管理系統(tǒng)、三年盈利規(guī)劃、集團戰(zhàn)略規(guī)劃與全面預(yù)算、動態(tài)BI與智慧化決策管理的層遞式產(chǎn)品架構(gòu)。（如圖1）

圖1 決策管理平臺產(chǎn)品架構(gòu)示例圖

轉(zhuǎn)創(chuàng)數(shù)智的數(shù)智化運營管理解決方案，核心內(nèi)容就是數(shù)據(jù)化經(jīng)營管理，智慧化經(jīng)營決策。借助數(shù)智化系統(tǒng)對業(yè)務(wù)生產(chǎn)的數(shù)據(jù)進行集成、分析，生成數(shù)字化指標(biāo)，動態(tài)展示項目運營及公司經(jīng)營情況，實時刷新完成值與計劃值的差異并提示風(fēng)險，驅(qū)動業(yè)務(wù)管理的完善，形成數(shù)據(jù)流的完整閉環(huán)，幫助房企及時應(yīng)對市場變化，推動智慧化決策，實現(xiàn)真正的大運營管理。

1、用數(shù)智手段實現(xiàn)運營管理中的“橫向協(xié)同”和“縱向落地”

系統(tǒng)可以幫助房企匯總縱向和跨專業(yè)的數(shù)據(jù)，并在同一個時間軸打開，實現(xiàn)“橫向協(xié)同”和“縱向落地”。

一方面，開發(fā)、銷售、成本等業(yè)務(wù)板塊可以達成橫向協(xié)同，有效關(guān)聯(lián)各項指標(biāo)和數(shù)據(jù)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)在各業(yè)務(wù)部門的有序流轉(zhuǎn)，讓數(shù)據(jù)更加全面和準(zhǔn)確。

另一方面，項目運營過程的貨值監(jiān)控管理需要深入滲透到相關(guān)的業(yè)務(wù)管理中，從拿地調(diào)研開始，對項目啟動、開工建設(shè)、開盤、回款、現(xiàn)金流回正等重大節(jié)點進行管理，貫穿策劃、設(shè)計、銷售等階段，實現(xiàn)運營管理的縱向落地。

2、用數(shù)據(jù)找到解決問題的途徑，讓數(shù)據(jù)變成創(chuàng)造價值的資產(chǎn)

數(shù)智化運營并不單單是數(shù)據(jù)的匯總和展示，更重要的是能通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題、分析問題，進而制定解決方案。

績效考核關(guān)乎每個人的具體利益，在房企的實際操作中往往存在指標(biāo)選擇、責(zé)任歸屬方面的爭議?？己瞬⒉皇菃渭?yōu)榱俗坟?zé)，而是暴露問題、解決問題。

例如某企業(yè)發(fā)現(xiàn)當(dāng)月回款沒有達到計劃要求，系統(tǒng)可以幫助決策層穿透關(guān)聯(lián)指標(biāo)來查找原因。通過系統(tǒng)分析，決策層發(fā)現(xiàn)是銀行抵押放款條件改變導(dǎo)致回款減少，據(jù)此可以及時調(diào)整后期的現(xiàn)金流、開發(fā)、銷售策略，實現(xiàn)經(jīng)營管理的動態(tài)化和智慧化。

3、協(xié)助房企靈活應(yīng)對市場變化，積極主動調(diào)整策略

項目運營過程中，時常面對市場改變和決策調(diào)整需要進行敏感因子的壓力測算，以確保經(jīng)營指標(biāo)的可靠性和經(jīng)營決策的科學(xué)性。

在拿地階段，可以在系統(tǒng)中輸入項目基本條件和環(huán)境基本假設(shè)進行投前測算，在項目運營中通過敏感性分析對投資回報、項目動態(tài)經(jīng)營指標(biāo)進行測算和動態(tài)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常及時報警，形成投前測算到投后評估的閉環(huán)，幫助房企靈活應(yīng)對市場變化，積極調(diào)整策略。（如圖2）

圖2 投前測算到投后評估的閉環(huán)管理示例圖

4、為項目管理者賦能，提升管理能動性

數(shù)智化運營讓數(shù)據(jù)一次錄入后能多次使用，實現(xiàn)數(shù)據(jù)多維度的自動校核，提供策略包和市場經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫，自動預(yù)警、智能化問題尋源、數(shù)據(jù)管理責(zé)任自動推送到崗等功能也為項目管理賦能。

在具體實踐中，可以借助系統(tǒng)打造出項目管理者的作戰(zhàn)指揮地圖，將涉及項目開發(fā)的各項經(jīng)濟指標(biāo)、關(guān)鍵數(shù)據(jù)集中展示，并能將數(shù)據(jù)穿透，分析結(jié)果顯示在系統(tǒng)界面以供決策參考，讓項目管理者不再被動接受信息，提升了管理能動性。

從信息化、數(shù)字化到數(shù)智化，房企需要做很多工作，但只要遵循確立目標(biāo)、數(shù)據(jù)采集和轉(zhuǎn)化、建模、搭建平臺這樣的邏輯，一步步地去夯實基礎(chǔ)、升級系統(tǒng)，就可以開啟數(shù)智化運營管理的大門，用運營管理為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。在探索和實施數(shù)智化運營管理的過程中，房企要把握3個關(guān)鍵。

1、統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，解決各系統(tǒng)數(shù)據(jù)的接軌問題

由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及很多業(yè)務(wù)板塊，數(shù)據(jù)的收集是一大難點，缺乏完備、有效的數(shù)據(jù)體系，數(shù)智化運營管理就無從談起。

首先，所有數(shù)據(jù)為業(yè)務(wù)服務(wù)，房企要明確收集大量數(shù)據(jù)的目的，能表達和解決什么問題；其次，數(shù)據(jù)采集要避免“孤島化”，要打通各個業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑；再次，打磨數(shù)據(jù)和指標(biāo)的精細度，比如全景計劃關(guān)鍵節(jié)點的顆粒度到棟，基于開發(fā)全周期的成本系統(tǒng)顆粒度到產(chǎn)品類型，基于時間周期的銷售系統(tǒng)顆粒度到戶，資金管理的顆粒度到憑證等。

2、建模型，保證業(yè)務(wù)邏輯的一致性

房企在設(shè)計模型時要依據(jù)業(yè)務(wù)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，兼顧不同階段和業(yè)態(tài)進行測算，保證數(shù)據(jù)的一致性和靈活性。只有打造一個可靠的數(shù)字化系統(tǒng)，才能真正為決策提供依據(jù)。

3、建平臺，數(shù)智化運營實現(xiàn)管理提升

轉(zhuǎn)創(chuàng)數(shù)智根據(jù)某房企的系統(tǒng)改造需求，對原有的信息化系統(tǒng)進行升級，建立項目全過程投資管理系統(tǒng)，滿足投資測算、項目運維和利潤管理的要求。將計劃預(yù)算系統(tǒng)升級為動態(tài)經(jīng)營分析系統(tǒng)，完善經(jīng)營考核系統(tǒng)和貨值管理系統(tǒng)，打造集團戰(zhàn)略推演和盈利規(guī)劃系統(tǒng)，讓數(shù)智化真正落地，提升企業(yè)的運營管理價值。（如圖3）

數(shù)智化管理對整個地產(chǎn)行業(yè)的價值，就在于利用數(shù)智化技術(shù)，幫助企業(yè)提升整個價值鏈的決策能力，無論是可研決策、策劃評審、設(shè)計方案，還是建造、采購、銷售，每一個專業(yè)模塊都需要依靠大數(shù)據(jù)來提升決策能力。

當(dāng)前，企業(yè)管理決策的智慧化建設(shè)已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略，我們希望為企業(yè)提供一些智慧化的支持，讓企業(yè)能夠感受新技術(shù)的魅力。