農(nóng)業(yè)部部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦 

房地產(chǎn)受到打壓后，中國(guó)還會(huì)出現(xiàn)像房地產(chǎn)那樣“暴利”的行業(yè)嗎?

任何行業(yè)都有“暴利”的機(jī)會(huì)，但任何行業(yè)都不可能永遠(yuǎn)“暴利”!

?　隨著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，下一波房地產(chǎn)那樣“暴利”的行業(yè)將會(huì)在哪出現(xiàn)？房地產(chǎn)受到打壓后，中國(guó)還會(huì)出現(xiàn)像房地產(chǎn)那樣“暴利”的行業(yè)嗎?

隨著中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了“三權(quán)分置”，政府出臺(tái)越來(lái)越多的扶持政策，未來(lái)農(nóng)業(yè)能否帶來(lái)超越房地產(chǎn)業(yè)的致富機(jī)會(huì)?。?/span>

有專家認(rèn)為，中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，未來(lái)像房地產(chǎn)一樣的“暴利”新興行業(yè)一定和農(nóng)業(yè)有關(guān)。 任何行業(yè)都有“暴利”的機(jī)會(huì)，但任何行業(yè)都不可能永遠(yuǎn)“暴利”! 所謂的“暴利”是相對(duì)而言的，它是每一個(gè)行業(yè)從市場(chǎng)培育期走向成熟期的必然階段，當(dāng)年的家用電器、BB機(jī)、手機(jī)、電腦等行業(yè)同樣如此。

?　1980年以前，中國(guó)并沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)年人們對(duì)“房地產(chǎn)”的認(rèn)知，如同現(xiàn)在人們對(duì)未來(lái)中國(guó)可能出現(xiàn)的“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)或“生態(tài)農(nóng)莊”的認(rèn)知度一樣陌生。

什么是農(nóng)業(yè)地產(chǎn)？

所謂“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”，是指中國(guó)很有可能會(huì)在未來(lái)的5-10年內(nèi)，出現(xiàn)以租賃農(nóng)村土地，或建立有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為主要業(yè)務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)。這個(gè)產(chǎn)業(yè)將在“土地流轉(zhuǎn)”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)”和“農(nóng)民進(jìn)城”等一系列的宏觀政策和鼓勵(lì)措施下快速形成。

第一，大量流轉(zhuǎn)出來(lái)的農(nóng)村土地，將在地方政府的干預(yù)和規(guī)劃下，有償租賃給相關(guān)財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，并通過(guò)收取大規(guī)模流轉(zhuǎn)出來(lái)的土地租金獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的地方財(cái)政收入。

第二，租賃土地的財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，在租賃的土地上經(jīng)營(yíng)高附加值的經(jīng)濟(jì)作物、從事農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈控制或現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)，從而獲取利潤(rùn)。

第三，從事土地租賃中介業(yè)務(wù)的“土地買辦”獲得相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。

第四，廣大農(nóng)民將通過(guò)出讓土地使用權(quán)而獲得數(shù)額相當(dāng)?shù)囊淮涡袁F(xiàn)金補(bǔ)償，此后再通過(guò)出賣剩余勞動(dòng)力成為“職業(yè)農(nóng)民”。

?  促使“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”業(yè)形成的理由如下：

一、人民幣對(duì)美元匯率的升值，無(wú)論利害關(guān)系誰(shuí)是誰(shuí)非，它最終導(dǎo)致的結(jié)果必然是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”之一的外貿(mào)出口損失慘重。國(guó)家提出的“轉(zhuǎn)變發(fā)展方向、改變發(fā)展思路”已明確說(shuō)明以加工外貿(mào)為主的宏觀發(fā)展方向的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)性。拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的另兩駕馬車中，唯一堅(jiān)挺的是“內(nèi)需”市場(chǎng)。而拉動(dòng)內(nèi)需的“重要支柱”產(chǎn)業(yè)是“房地產(chǎn)”和“汽車制造業(yè)”，顯然依靠單一的“私家車”是無(wú)法長(zhǎng)久拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的。

二、房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)聲鶴唳絕不僅僅是部分城市“房?jī)r(jià)過(guò)高”的問(wèn)題。平均占地方政府財(cái)政收入79%(中央電視臺(tái)語(yǔ))的“土地財(cái)政”現(xiàn)象不可能長(zhǎng)久持續(xù)，“城市化”的腳步也將隨著城市擴(kuò)張的“地皮極限”而無(wú)法長(zhǎng)久供應(yīng)政府的財(cái)政需求。相反，農(nóng)村土地則是目前地方政府唯一可以長(zhǎng)期重復(fù)利用的、穩(wěn)定的，也是最大的財(cái)政保障來(lái)源。

三、2008年底中央提出的“土地流轉(zhuǎn)”，以及關(guān)于農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，其根本目的就在于將農(nóng)村“剩余”的勞動(dòng)力和“閑置”土地集中利用。最佳“集中利用”農(nóng)村土地的辦法只有一個(gè)：租賃。

四、大量如“聯(lián)想”這樣的國(guó)內(nèi)知名公司已悄悄地把資金向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，它們的目的當(dāng)然不可能是簡(jiǎn)單地去“種水稻”。無(wú)論是萬(wàn)達(dá)的文旅小鎮(zhèn)，還是馬云的農(nóng)村淘寶，部分自由投資者，都開始瞄向優(yōu)質(zhì)的農(nóng)村土地市場(chǎng)，建農(nóng)莊，開民宿等已成熱潮。

中國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，當(dāng)前的“商機(jī)”已經(jīng)顯現(xiàn)，未來(lái)的中國(guó)“首富”必將在“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”或“生態(tài)農(nóng)莊”行業(yè)的名單中產(chǎn)生，請(qǐng)拭目以待。

這兩年可以說(shuō)是互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)等行業(yè)大佬們進(jìn)軍農(nóng)業(yè)的元年，之前的褚橙柳桃潘蘋果已經(jīng)很吸引眼球了，奇虎360的周鴻祎開始賣大米了，阿里巴巴馬云也投資20億元養(yǎng)牛了，恒大集團(tuán)董事局主席許家印到內(nèi)蒙古考察畜牧業(yè)，也已開啟恒大進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的步伐……農(nóng)業(yè)，從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這樣引起如此多行外大佬們的關(guān)注。

過(guò)往，中國(guó)最賺錢的行業(yè)是房地產(chǎn)、金融、電子信息等行業(yè)，農(nóng)業(yè)備受投資商和年輕人的冷落。在國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)投入不斷增加、對(duì)農(nóng)民補(bǔ)貼不斷加大，以及政府出臺(tái)的各項(xiàng)扶持政策引導(dǎo)下，農(nóng)業(yè)行業(yè)大整合已經(jīng)展開，那么，這種大轉(zhuǎn)型是否如羅杰斯所說(shuō)，在未來(lái)能帶來(lái)超越房地產(chǎn)業(yè)的致富機(jī)會(huì)呢？

農(nóng)業(yè)地產(chǎn)會(huì)如何發(fā)展？

改革開放后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步于深圳、珠海的特區(qū)建設(shè)，但對(duì)于國(guó)內(nèi)民眾來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)仍處計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，個(gè)人仍依賴單位分房，并沒(méi)有買房的概念。

從1993年到2013年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)了艱難的前十年和輝煌的后十年，房地產(chǎn)業(yè)滲透并影響了幾十個(gè)行業(yè)，吸引了每一個(gè)城市居民的眼球。房地產(chǎn)業(yè)也成為中國(guó)誕生億萬(wàn)富豪最多的行業(yè)。經(jīng)過(guò)這二十年，行業(yè)的相對(duì)壟斷格局已經(jīng)形成，全國(guó)知名地產(chǎn)商在50家左右，各大地產(chǎn)商憑借資本優(yōu)勢(shì)，掌控了大部分可開發(fā)土地資源。而在整合結(jié)束的后十年中，房?jī)r(jià)也隨之一路飚升。

房地產(chǎn)行業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變后產(chǎn)生行業(yè)暴利和大量富豪，印證了一個(gè)結(jié)論：任何行業(yè)其結(jié)構(gòu)體由“分散”走向“集中”，都會(huì)形成行業(yè)相對(duì)壟斷，進(jìn)而產(chǎn)生超額利潤(rùn)和暴富機(jī)會(huì)！

農(nóng)業(yè)，似乎也在經(jīng)歷著房地產(chǎn)行業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變的過(guò)程。在這里，我主要以種植業(yè)來(lái)談這方面問(wèn)題，畢竟種植業(yè)與我們所處的農(nóng)資子行業(yè)密切相關(guān)。我們來(lái)看一下農(nóng)業(yè)由“分散”到“集中”的表現(xiàn)：

中國(guó)的種植業(yè)似乎正在走一條路：

自給自足小量供應(yīng)（分散）→大耕戶/合作社開始出現(xiàn)（集中) →農(nóng)場(chǎng)主（相對(duì)壟斷）

農(nóng)民的身份也在發(fā)生變化：

2012年中央一號(hào)文件中首度出現(xiàn)了“職業(yè)農(nóng)民”的字樣， 而2013年，“家庭農(nóng)場(chǎng)”又成為中央一號(hào)文件的主題詞。土地作業(yè)主——農(nóng)民的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生深刻變化，“農(nóng)民”將成為有錢人的職業(yè)，傳統(tǒng)意義上的“農(nóng)民”將面臨更換淘汰。

產(chǎn)業(yè)規(guī)?；殉蔀檗r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型加速的重要推動(dòng)因素。農(nóng)業(yè)行業(yè)的機(jī)會(huì)不斷涌現(xiàn)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和大力支持農(nóng)業(yè)的政策背景下，大量社會(huì)資本涌入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，新農(nóng)業(yè)蘊(yùn)含著巨大潛力，是一塊值得投資者期待的領(lǐng)域。

新農(nóng)業(yè)的崛起需要資本推動(dòng)，講求長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)，要有良好的商業(yè)盈利模式才可持續(xù)發(fā)展。最近幾年，部分商界巨頭也涉足農(nóng)業(yè)，如[聯(lián)想]進(jìn)入水產(chǎn)、養(yǎng)殖業(yè)，[網(wǎng)易]丁磊養(yǎng)豬，[京東商城]劉強(qiáng)東種大米，褚時(shí)健包山頭種出“楮橙”，中國(guó)首善陳光標(biāo)進(jìn)軍綠色食品，生產(chǎn)松子玉米核桃醬，廣告詞“喝陳光標(biāo)松子玉米核桃醬，健康自己，幫助他人，喝一罐，捐一毛” ……這些商界大鱷，憑著他們靈敏的商業(yè)嗅覺(jué)，已深刻感覺(jué)到農(nóng)業(yè)大轉(zhuǎn)型帶來(lái)的機(jī)會(huì)而紛紛踏足，他們憑借良好的社會(huì)資源和資本優(yōu)勢(shì)，投入的資金動(dòng)輒數(shù)億，遠(yuǎn)超出我們行內(nèi)人之前的小打小鬧。

由此可見，農(nóng)業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變后，改變之前落后的經(jīng)營(yíng)模式，也一定能產(chǎn)生高利潤(rùn)機(jī)會(huì)。目前正在進(jìn)行中的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)大整合，正如經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)的“前十年”，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“后十年”值得期待。

各種農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的興起

農(nóng)村的多元文化，反映在不同的休閑建筑上，我們可以看到中國(guó)閩式的建筑、磚造紅瓦的現(xiàn)代建筑、田園景致的西式建筑等。所有的建筑配合優(yōu)美的景觀，能形成擁有自己特色的主題休閑農(nóng)場(chǎng)。

休閑農(nóng)業(yè)可將農(nóng)業(yè)結(jié)合漫游（悠游農(nóng)場(chǎng)）、樂(lè)活（體驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)）、慢食（品味農(nóng)場(chǎng)）的休閑觀念，透過(guò)解說(shuō)、體驗(yàn)、品嘗、飲食和住宿服務(wù)，營(yíng)造出一個(gè)知性和感性兼具的氛圍，將農(nóng)村打造為適合旅游、更適合居住的生活空間。

現(xiàn)在人都追求綠色消費(fèi)，向往農(nóng)村的無(wú)污染，向往農(nóng)村的青山綠水和有機(jī)蔬菜。互聯(lián)網(wǎng)的興起改變了農(nóng)民的生活，大學(xué)生回家創(chuàng)業(yè)也很常見了，有了新型人才的注入，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)更加蓬勃發(fā)展，各種農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸興起。

鄉(xiāng)村旅游熱潮來(lái)臨

城市的擁擠喧囂、環(huán)境的不斷惡化，人們迫切渴望逃離人造空間，到叢林山谷、自然鄉(xiāng)野，而且這種需求日益顯現(xiàn)，因此，深處交通不便、偏僻原生態(tài)的鄉(xiāng)村逐漸成為人們的出游熱門之地，正是這種需求催生了鄉(xiāng)居度假旅游產(chǎn)品的開發(fā)。一個(gè)鄉(xiāng)村就是一個(gè)野奢度假綜合體。通過(guò)鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅的統(tǒng)一收租，并進(jìn)行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質(zhì)的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌。

新型農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)包括設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、無(wú)土栽培、精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)模式。農(nóng)業(yè)與文化自古以來(lái)息息關(guān)聯(lián)，相輔相成。現(xiàn)今隨著旅游和地產(chǎn)兩大行業(yè)的不斷發(fā)展，以旅游吸引物及其配套服務(wù)設(shè)施為導(dǎo)向，結(jié)合農(nóng)業(yè)與文化、休閑與度假等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發(fā)模式形成，休閑農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)愈加明顯。

農(nóng)業(yè)存在剛性需求，存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升后老百姓對(duì)“食”的消費(fèi)需求升級(jí)，作為傳統(tǒng)行業(yè)里唯一沒(méi)有被徹底整合的行業(yè)，農(nóng)業(yè)逾發(fā)顯得有機(jī)會(huì)和吸引力，也因此引發(fā)各界大佬紛紛踏足，以求在農(nóng)業(yè)行業(yè)整合和變革中取得先機(jī)，贏得超額利益，在未來(lái)能帶來(lái)超越房地產(chǎn)業(yè)的致富機(jī)會(huì)。

農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是否是繼房地產(chǎn)后的又一個(gè)“暴利”行業(yè)？還有待時(shí)間的證明，當(dāng)中國(guó)的“逆城市化”到來(lái)，經(jīng)過(guò)行業(yè)大整合農(nóng)業(yè)地產(chǎn)必將成為下一個(gè)熱點(diǎn)行業(yè)。