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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)功能及產(chǎn)品定位思維導(dǎo)圖

01.產(chǎn)業(yè)機(jī)會

產(chǎn)業(yè)研究---產(chǎn)業(yè)初步篩選

從產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展情況、武漢競爭態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)選址與項目匹配性，確立八大篩選標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合產(chǎn)品本身特征以及客戶訪談，進(jìn)行分項打分

根據(jù)綜合評分初步得到項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向

產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

02.政策機(jī)會

3S產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策：東湖高新區(qū)針對3S產(chǎn)業(yè)享受房租補(bǔ)貼、項目獎勵、資質(zhì)認(rèn)證補(bǔ)貼、出口創(chuàng)匯獎勵、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、公共平臺機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼等專項優(yōu)惠政策。

特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策：本項目可考慮引進(jìn)服務(wù)外包行業(yè)、生物行業(yè)、金融后臺服務(wù)行業(yè)、軟件和集成電路行業(yè)等行業(yè)入駐本項目。

東湖高新區(qū)特別針對服務(wù)外包行業(yè)、生物行業(yè)、金融后臺服務(wù)行業(yè)、軟件和集成電路行業(yè)、LED外延片生產(chǎn)用MOCVD行業(yè)給予專項優(yōu)惠政策，本項目可考慮利用這一系列優(yōu)惠政策引進(jìn)相關(guān)企業(yè)入駐本項目。

加速器優(yōu)惠政策：本項目可適當(dāng)增加加速器產(chǎn)品打造，有助于項目順利實現(xiàn)產(chǎn)品銷售同時獲得收益。

東湖高新區(qū)針對加速器（孵化器）開發(fā)企業(yè)及入駐企業(yè)均實行各項補(bǔ)貼、獎勵等政策優(yōu)惠，本項目可適當(dāng)增加加速器（孵化器）產(chǎn)品打造，有助于項目順利實現(xiàn)產(chǎn)品銷售及獲得收益。

03.市場機(jī)會

產(chǎn)品方向

就各版塊消化情況來看，地段好的產(chǎn)業(yè)園項目整體銷售情況較好。就不同類型產(chǎn)品供貨情況來看，高層產(chǎn)品供貨量最大，其次為多層產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品較為稀缺。就不同類型產(chǎn)品消化情況來看，多層產(chǎn)品的整體消化速度最快，其次為高層。

研究結(jié)論，一般情況下，位置較好的產(chǎn)業(yè)園項目產(chǎn)品配比側(cè)重高層產(chǎn)品，位置較差的產(chǎn)業(yè)園項目側(cè)重多層及別墅產(chǎn)品，且位置較好的產(chǎn)業(yè)園項目的整體銷售速度明顯高于位置偏遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)園項目。

一般情況而言，選擇多層產(chǎn)品的企業(yè)人員規(guī)模大多在100人以內(nèi)，需求面積在1200㎡以內(nèi)，以300-500 ㎡ 居多；選擇別墅產(chǎn)品的企業(yè)人員規(guī)模一般在100-200人之間，規(guī)模相對較大,需求面積在1200-2000 ㎡ 居多；高層產(chǎn)品面向的企業(yè)人員規(guī)模比較靈活，50人以內(nèi)到200人以上均有選擇，需求面積從300 ㎡以內(nèi)到2000 ㎡以上均可。

04.客戶機(jī)會

東湖高新區(qū)是武漢市上市企業(yè)最密集的區(qū)域，產(chǎn)值高，增速快，對企業(yè)吸引力強(qiáng)

東湖高新企業(yè)概況

現(xiàn)有企業(yè)超過30000家。

百億企業(yè)有三家：富士康、武漢郵科院、凱迪控股。上市企業(yè)達(dá)31家，占全省三分之一，占全市的三分之二。

現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，光電子產(chǎn)業(yè)占比最高，但生物產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)服務(wù)業(yè)增長較快

東湖高新產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

東湖高新區(qū)以光電子信息為核心，生物、環(huán)保節(jié)能、高端裝備為戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，高技術(shù)服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的“131”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。光電子信息一直是東湖高新的領(lǐng)頭羊產(chǎn)業(yè)，發(fā)展迅速。

東湖高新現(xiàn)有企業(yè)結(jié)構(gòu)中，光電子及機(jī)電一體化的企業(yè)將是本項目重要的客戶來源

周邊生物城及佛祖嶺板塊的快速發(fā)展將為未來科技城板塊帶來大量的上下游客戶

本項目以3S產(chǎn)業(yè)為主題，但3S產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的客戶需求比例關(guān)系將直接影響項目后期的開發(fā)方向。

本項目未來3S產(chǎn)業(yè)客戶的主力為武漢市3S產(chǎn)業(yè)新增的辦公需求

05.產(chǎn)業(yè)定位

項目產(chǎn)業(yè)定位

06.平臺資源

開發(fā)商平臺資源分析

武漢·中國光谷地球空間信息產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟

科研優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：以武漢大學(xué)等科研院所學(xué)科優(yōu)勢為依托，形成研發(fā)基地、成果轉(zhuǎn)化孵化基地、地球空間信息技術(shù)重要的產(chǎn)業(yè)基地。

完整產(chǎn)業(yè)體系：聯(lián)盟成員具備全球數(shù)據(jù)獲取、加工、處理以及提供增值服務(wù)的能力，覆蓋了整個空間信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品鏈。

成員聯(lián)動：集聚的宣傳效應(yīng)，利于推進(jìn)成員聯(lián)合申報項目和開拓市場工作。

07.項目整體定位

一.項目定位

功能定位：項目功能復(fù)合化，集聚總部辦公、科技研發(fā)、寫字樓辦公、服務(wù)平臺、公寓、商業(yè)及相關(guān)配套功能于一體

產(chǎn)品定位：增加多層及別墅產(chǎn)品的比重，高層與小高層產(chǎn)品比重應(yīng)盡量控制，降低銷售風(fēng)險，商業(yè)指標(biāo)盡量做滿

綜上所述，在規(guī)劃指標(biāo)允許的前提，建議增加別墅及多層產(chǎn)品的比重，高層與小高層產(chǎn)品比重應(yīng)盡量控制，降低銷售風(fēng)險，商業(yè)指標(biāo)盡量做滿。

產(chǎn)品定位

二.產(chǎn)品定位

產(chǎn)品打造亮點建議

產(chǎn)品亮點建議---功能層面

首層挑高設(shè)計：針對別墅或多層產(chǎn)品，可作為企業(yè)產(chǎn)品展示區(qū)或商務(wù)洽談區(qū)，提升產(chǎn)品功能價值。

頂層局部結(jié)合露臺設(shè)計：針對獨棟或多層產(chǎn)品，可作為BOSS堂，用于總裁辦公與商務(wù)接待功能。

產(chǎn)品亮點建議---立面層面

獨棟產(chǎn)品設(shè)計要點

在外立面的打造上需體現(xiàn)商務(wù)氛圍，并保證產(chǎn)品品質(zhì)?；▓@式辦公環(huán)境，同時建筑造型個性化設(shè)計。在建筑結(jié)構(gòu)上可采用可分可合設(shè)計，提升面積組合的靈活性，降低銷售風(fēng)險。

獨棟產(chǎn)品布局要點

考慮到項目整體容積率指標(biāo)與建筑密度較高，在規(guī)劃設(shè)計上不宜采用純獨棟設(shè)計，建議別墅及多層產(chǎn)品可采用圍合式布局的方式，體現(xiàn)花園式辦公理念。

多層產(chǎn)品設(shè)計原則

體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)，適當(dāng)控制成本，體現(xiàn)建筑特色

多層產(chǎn)品設(shè)計要點

由于項目客戶定位主要為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在建筑造型及立面設(shè)計上可適當(dāng)體現(xiàn)科技感與現(xiàn)代感。

高層產(chǎn)品設(shè)計原則

體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)，控制成本，體現(xiàn)地標(biāo)建筑概念

高層產(chǎn)品設(shè)計要點

在滿足高層建筑高度不超過100米的前提下，打造區(qū)域性地標(biāo)建筑，拔高項目形象。

在建筑造型及立面設(shè)計上體現(xiàn)現(xiàn)代感與商務(wù)感。

產(chǎn)品亮點建議---附加值層面

面積贈送

陽光房：針對別墅或多層產(chǎn)品在觀景一側(cè)考慮設(shè)計為大開間全落地玻璃窗，在項目二樓或三樓，可在臨景觀帶區(qū)，額外贈送一間不計入產(chǎn)權(quán)面積的陽光房，后期可作為總經(jīng)理辦公室。

頂層贈送：建議別墅或多層產(chǎn)品頂層層高設(shè)計為7.2米或以上，其中一半做為露臺贈送，另一半預(yù)留，后期客戶可加蓋使用。

預(yù)留電梯井：供后期使用。

雙首層概念，陽光地上/半地下車庫，人車分流，既節(jié)省成本又不損害產(chǎn)品品質(zhì)。

半圍合式空間：建議多層產(chǎn)品采取半圍合式布局，如“L”形布局和“U”字形，以提高土地利用率。

入戶挑高設(shè)計：整體設(shè)計體現(xiàn)商務(wù)氛圍，大堂采用雙層挑空設(shè)計。

企業(yè)冠名設(shè)計

針對入園企業(yè)客戶，尤其是整棟購買的產(chǎn)業(yè)客戶提供企業(yè)冠名LOGO設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值，提升產(chǎn)品溢價能力。