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據(jù)統(tǒng)計(jì)2018年全國(guó)已經(jīng)有兩千多家省級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)，但是由于缺乏專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)導(dǎo)致不少園區(qū)資源閑置浪費(fèi)。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，僅依賴傳統(tǒng)的重資產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)制規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)在地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下降的大背景下行不通，園區(qū)企業(yè)必須在現(xiàn)有存量的基礎(chǔ)上進(jìn)行盈利深挖，越來(lái)越多的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商紛紛從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

一、輕資產(chǎn)vs重資產(chǎn)

企業(yè)開(kāi)始關(guān)注輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是因?yàn)檩p資產(chǎn)戰(zhàn)略能夠以最小的成本帶來(lái)最大的回報(bào)。輕資產(chǎn)的核心內(nèi)涵簡(jiǎn)單直接的理解：充分利用外部資源，集中有限的自有資金，投入到最為擅長(zhǎng)、產(chǎn)生最高收益的行業(yè)分工中。這種模式在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)不是新鮮事，甚至已經(jīng)玩出了套路，比如2014年，光谷聯(lián)合制定了向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，2015年其輕資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)的收入占比19.5%。2015年?yáng)|湖高新首個(gè)以輕資產(chǎn)方式建設(shè)的園區(qū)落地。2016年億達(dá)中國(guó)正式推出“輕重并舉”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2016年重組完成的招商蛇口就著手研發(fā)輕資產(chǎn)模型。張江高科則在2016年推出“新三商”，強(qiáng)化向“科技投行”的轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)投資收入將超過(guò)房地產(chǎn)租賃收入。

但是受限于當(dāng)前的環(huán)境，純輕資產(chǎn)模式是行不通的，純輕資產(chǎn)輸出的模式指的是充當(dāng)二房東，純輕資產(chǎn)輸出要想盈利就需要立足園區(qū)，必須將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)好，也就是說(shuō)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)板塊必然是優(yōu)秀的，才能夠帶來(lái)更豐厚的利益。

重資產(chǎn)模式的運(yùn)作邏輯和輕資產(chǎn)截然不同，重資產(chǎn)可以有多種盈利方式，可以銷(xiāo)售土地、銷(xiāo)售物業(yè)載體、也可以等土地升值賺取土地的錢(qián)、或者賺取產(chǎn)業(yè)的錢(qián)等多種多樣的盈利模式。

從分析美國(guó)的物流地產(chǎn)領(lǐng)頭羊普洛斯、新加坡的工業(yè)地產(chǎn)巨擎騰飛-星橋的發(fā)展歷程可以看出，其發(fā)展路徑是前期是“由輕轉(zhuǎn)重”，當(dāng)發(fā)展到一定階段后又“由重轉(zhuǎn)輕”。

一方面，“由輕轉(zhuǎn)重”是企業(yè)的為了活下去。隨著輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成熟，資源、客戶、品牌不斷累積，企業(yè)具備了重資產(chǎn)拓展的條件;同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，不具備足夠體量的土地儲(chǔ)備和可供出租出售的物業(yè)，是沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)和主導(dǎo)權(quán)的，這也是為什么純輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行不通的原因。

另一方面，“由重轉(zhuǎn)輕”是為了活得更好。隨著地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率和杠桿率的持續(xù)下降，重資產(chǎn)拓展會(huì)相應(yīng)收到限制。當(dāng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)到了一定規(guī)模之后，規(guī)模增加成本隨之增加，效率很可能不升反降，收益率不斷下滑。僅僅依靠銷(xiāo)售和租賃的盈利模式發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是沒(méi)有未來(lái)的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要增加盈利點(diǎn)，以輕資產(chǎn)的方式降低部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，雖然單一的輕資產(chǎn)輸出很難走下去，但是輕資產(chǎn)輸出也有它特殊的使命，解決園區(qū)企業(yè)在重資產(chǎn)拓展過(guò)程的問(wèn)題。

二、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

1、輕資產(chǎn)模式一：運(yùn)營(yíng)品牌輸出

售賣(mài)乃至分拆“運(yùn)營(yíng)能力”，成為不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輕資產(chǎn)路徑的共同選擇。這一模式有諸多優(yōu)點(diǎn)，可以較小資金和較低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)園區(qū)規(guī)?；季?快速新增可協(xié)同園區(qū)，實(shí)現(xiàn)外溢資源的變現(xiàn);為重資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入新的城市探路;培育新的營(yíng)收增長(zhǎng)點(diǎn)，甚至分拆成為富有故事性的獨(dú)立業(yè)務(wù)。

以億達(dá)中國(guó)為例

億達(dá)中國(guó)是國(guó)內(nèi)第一家民營(yíng)商務(wù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，億達(dá)中國(guó)通過(guò)運(yùn)營(yíng)大連軟件園，擁有了第一個(gè)成功范本，2006年，億達(dá)中國(guó)受武漢東湖高新區(qū)管委會(huì)委托，運(yùn)營(yíng)空置嚴(yán)重的武漢光谷軟件園。億達(dá)中國(guó)在拓展的過(guò)程中依據(jù)最初大連軟件園的模式，再結(jié)合拓展區(qū)域的實(shí)際情況，因地制宜的進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出。2012年，億達(dá)中國(guó)與湖北省聯(lián)投共同建設(shè)運(yùn)營(yíng)武漢軟件新城，首創(chuàng)輕資產(chǎn)的拓展形式。2015年，億達(dá)中國(guó)開(kāi)始實(shí)施“輕重并舉、以輕帶重、以重促輕。在全國(guó)近二十個(gè)城市先后開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)了30余個(gè)商務(wù)園項(xiàng)目。億達(dá)中國(guó)以輕資產(chǎn)模式輸出，通過(guò)成功的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)贏取當(dāng)?shù)卣爱a(chǎn)業(yè)客戶良好口碑，為億達(dá)中國(guó)的“輕重并舉、以輕帶重、以重促輕”策略實(shí)施奠定了良好的基礎(chǔ)。

不難發(fā)現(xiàn)，此“輕”須以“重”為基礎(chǔ)，如果沒(méi)有足夠的重資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)積淀或品牌效應(yīng)、相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)套餐，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展也將受到限制。通過(guò)前期輕資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，可以用較小的成本培養(yǎng)一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)勁的團(tuán)隊(duì)為后期重資產(chǎn)項(xiàng)目的拓展奠定人才的基礎(chǔ);通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的打造和集聚，完備的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，可以形成龐大的客戶資源數(shù)據(jù)庫(kù);同時(shí)在整個(gè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的過(guò)程中，對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)有了充分的了解。

2、輕資產(chǎn)模式二：資產(chǎn)證券化

將項(xiàng)目形成資產(chǎn)包，當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到良性狀態(tài)，形成Reits快速變現(xiàn)，這種運(yùn)作以普洛斯為典型代表，也是外資工業(yè)地產(chǎn)的成熟做法，可以有效支撐輕資產(chǎn)模式。國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在幾年也取得了一些突破。

以騰飛集團(tuán)為例：

騰飛集團(tuán)是新加坡裕廊集團(tuán)旗下以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和招商為主營(yíng)業(yè)務(wù)的子公司，為新加坡產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)。旗下?lián)碛腥齻€(gè)成功上市的信托基金，管理亞洲區(qū)域內(nèi)多個(gè)私募房地產(chǎn)基金。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)，這對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資能力有較高要求。與豐樹(shù)等新加坡企業(yè)類(lèi)似，騰飛從2002年成立房地產(chǎn)投資信托基金，進(jìn)行房地產(chǎn)收購(gòu)、持有、運(yùn)營(yíng)、增值、出售、再投入等操作，以REITs回籠資金帶動(dòng)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。物業(yè)租金收益、服務(wù)費(fèi)收入基本成為騰飛集團(tuán)穩(wěn)定的主要收入來(lái)源。租金收益每年均在至少20%以上，服務(wù)費(fèi)收入主要包括騰飛集團(tuán)管理的基金收益以及資產(chǎn)管理費(fèi)，近五年的平均值達(dá)到21%左右資產(chǎn)銷(xiāo)售收入主要包括從成熟項(xiàng)目退出的收益，以及辦公物業(yè)等的銷(xiāo)售收入，兩者合計(jì)占比均值36%左右此外，還有對(duì)合資公司，關(guān)聯(lián)公司的投資收益也是騰飛公司業(yè)務(wù)收入的主要來(lái)源之一，近五年均值在10%左右。

從資本運(yùn)作來(lái)看，分為增加資產(chǎn)、增強(qiáng)資產(chǎn)和剝離資產(chǎn)3個(gè)階段。增加資產(chǎn)階段，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品或收購(gòu)有價(jià)值資產(chǎn);資產(chǎn)增強(qiáng)階段，招商運(yùn)營(yíng)獲取穩(wěn)定租金和增值服務(wù)費(fèi)，培育為成熟的項(xiàng)目;剝離資產(chǎn)階段，通過(guò)REITs的形式打包出售資產(chǎn)以回籠資金，并支持下一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或收購(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。

不過(guò)這種做法也有一定的特殊性，無(wú)論是中國(guó)式Reits，還是搭建境外架構(gòu)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)Reits還面臨著自身的行業(yè)難題，比如銷(xiāo)售為主、收益穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀少;工業(yè)用地年限較短并有進(jìn)一步縮短的可能等都限制了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)借用Reits推行輕資產(chǎn)的可能性。

3、輕資產(chǎn)模式三：搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)

以產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)賺取管理與服務(wù)收益的模式將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流方向。即從產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)，以產(chǎn)業(yè)為核心，聚焦產(chǎn)業(yè)黏性的價(jià)值，為產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的配套和服務(wù)，增加服務(wù)端的比重，以增值服務(wù)為核心盈利點(diǎn)。

以富春硅谷為例：

富春硅谷打造的“輕資產(chǎn)”，即兩大體系產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈，這些和公司的人才、服務(wù)、資源及品牌等打包起來(lái)即形成軟性資產(chǎn)。 “輕資產(chǎn)”的核心是“服務(wù)”， “賣(mài)服務(wù)”是”輕資產(chǎn)式”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的新活法之一。在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)上講，“賣(mài)服務(wù)”的基礎(chǔ)依仗前期的夯實(shí)招商。只有足夠的入駐率，才得以形成“賣(mài)服務(wù)”的用戶基礎(chǔ)。之后，才需要思考賣(mài)什么服務(wù)、怎么賣(mài)以及如何增強(qiáng)用戶粘性之類(lèi)的問(wèn)題。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要靠“輕資產(chǎn)”活下去，而并非靠“輕資產(chǎn)”講故事，光憑借“賣(mài)服務(wù)”這單一來(lái)源顯然在當(dāng)今這個(gè)階段難以活得滋潤(rùn)。

4、輕資產(chǎn)路徑四：投資孵化模式

如果說(shuō)，運(yùn)營(yíng)輸出是園區(qū)價(jià)值的延伸，產(chǎn)業(yè)投資則是對(duì)園區(qū)價(jià)值的縱向深挖，產(chǎn)業(yè)孵化與投資，將園區(qū)和園區(qū)企業(yè)進(jìn)行利益捆綁，與園區(qū)企業(yè)共同成長(zhǎng)，通過(guò)股權(quán)分紅等獲得收益，但是產(chǎn)業(yè)投資與孵化投資回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)性、對(duì)政府資源、金融資源的整合能力要求很高，實(shí)際難以復(fù)制。

以張江高科為例：

2014年，張江高科提出“科技投行”戰(zhàn)略，并向著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商、高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融服務(wù)商的“新三商”調(diào)整轉(zhuǎn)型;2015年，張江高科圍繞創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展的全生命周期，推出了新型科技投行的抓手“895營(yíng)”;2016年，張江高科把“產(chǎn)業(yè)投資”作為年度三大業(yè)務(wù)板塊之一，明確提出要“著力加大產(chǎn)業(yè)投資布局”。

很多人將張江高科之一輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變描述為“房東”向“股東”的轉(zhuǎn)變。從最初的“空間提供商”向創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的“時(shí)間合伙人”轉(zhuǎn)變，從單純的開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目到雙創(chuàng)服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)變。張江高科做創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的“時(shí)間合伙人”的路徑：利用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，為科技投行建立項(xiàng)目池。按照“基金操盤(pán)，加快收購(gòu)，投資相伴，資源回注，模式復(fù)制”的思路，加快對(duì)區(qū)外資產(chǎn)的收購(gòu)，加大科技投資的運(yùn)用力度，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回注張江高科，并通過(guò)不斷地復(fù)制該路徑，形成循環(huán)可持續(xù)發(fā)展的“張江高科模式”。

張江高科目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)在公司利潤(rùn)結(jié)構(gòu)貢獻(xiàn)中已經(jīng)并駕齊驅(qū)、平分秋色。截至2017年上半年，張江高科已累計(jì)投資40億元，投資項(xiàng)目100個(gè)，已上市27家，預(yù)披露2家，擬上市13家。投資標(biāo)的廣泛，包括螞蟻金服、七牛信息、天天果園、喜馬拉雅等獨(dú)角獸企業(yè)。

有龐大的企業(yè)資源池，與企業(yè)有較高粘度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取道產(chǎn)業(yè)投資似乎是順理成章的事情，但這一輕資產(chǎn)路徑卻一定程度只能供“頭部”專(zhuān)用。好的潛力企業(yè)往往有眾多投資機(jī)構(gòu)的追求，園區(qū)資本的優(yōu)勢(shì)在哪?另外主營(yíng)業(yè)務(wù)為地產(chǎn)的企業(yè)能否組建一支高效的產(chǎn)業(yè)投資團(tuán)隊(duì)?張江高科顯然有各自難以復(fù)制的先天優(yōu)勢(shì)。作為國(guó)家級(jí)自主創(chuàng)新示范區(qū)的建設(shè)主體，有政策、資源紅加持，搭建起了對(duì)接多層次資本市場(chǎng)的通道，在資金、創(chuàng)新資源上，都非普通園區(qū)可以比擬，放長(zhǎng)線釣大魚(yú)，產(chǎn)業(yè)投資之輕看似誘人，但成功不易。

5、輕資產(chǎn)模式五：合作開(kāi)發(fā)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從早期的廠房、倉(cāng)儲(chǔ)，逐漸向復(fù)合化形態(tài)進(jìn)化，出現(xiàn)一些以產(chǎn)業(yè)為中心，并提供生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、商業(yè)乃至居住功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，“產(chǎn)業(yè)新城”、“產(chǎn)業(yè)新區(qū)”對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者提出了更高的資金要求，然而，在金融工具不足、資金需求量巨大的情況下，合作開(kāi)發(fā)成為一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的現(xiàn)實(shí)選擇。

現(xiàn)在業(yè)界已經(jīng)出現(xiàn)的一些案例，比如啟迪和協(xié)信聯(lián)手成立啟迪協(xié)信;億達(dá)中國(guó)和湖北聯(lián)投合作開(kāi)發(fā)武漢軟件新城;萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、天安數(shù)碼聯(lián)手上海項(xiàng)目;萬(wàn)科、美國(guó)黑石合資物流地產(chǎn)等，深圳百富東方和碧桂園合作開(kāi)發(fā)科技小鎮(zhèn)等。

三、結(jié)語(yǔ)

就目前國(guó)內(nèi)發(fā)展情況而言，并不能像國(guó)外普洛斯、騰飛集團(tuán)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商一樣在園區(qū)開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)都能實(shí)行輕資產(chǎn)。目前大多園區(qū)運(yùn)營(yíng)商局限于充當(dāng)二房東角色。主要收益方式為開(kāi)發(fā)代工收益、品牌溢價(jià)收益和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收益。對(duì)于基金金融收益、產(chǎn)業(yè)孵化投資收益大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商處于探索階段無(wú)論重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，都是企業(yè)根據(jù)自身情況做出的理性、甚至階段性的選擇，無(wú)高下優(yōu)劣之分，適合自己的，就是最好的。

觀點(diǎn)

梳理國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式，基本上都是輕重并舉，是企業(yè)在不同環(huán)境和條件下的選擇。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，后期的運(yùn)營(yíng)、管理、金融、資源、服務(wù)和生態(tài)圈構(gòu)建等等都只有在輕資產(chǎn)層面才能解決。輕資產(chǎn)輸出最完美的方式是滲透到園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的整個(gè)生命周期，從項(xiàng)目啟動(dòng)之初通過(guò)各種方式引入輕資產(chǎn)，無(wú)論是合作開(kāi)發(fā)、輸出品牌也好，還是引入其他金融手段，將重資產(chǎn)或者部分重資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化，在項(xiàng)目運(yùn)行良好之后，由信托或者是REITs平臺(tái)來(lái)做進(jìn)一步輕資產(chǎn)化。重資產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)得以實(shí)現(xiàn)的根本動(dòng)力。