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在房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，出賣(mài)人突然遭遇不幸，在等待繼承人繼承房產(chǎn)的過(guò)程中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法正常推進(jìn)，且當(dāng)繼承人之間對(duì)于是否繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同意見(jiàn)不能達(dá)成一致的時(shí)候，糾紛就產(chǎn)生了，若是糾紛無(wú)法通過(guò)調(diào)解溝通達(dá)成新的協(xié)議，買(mǎi)受人就只能通過(guò)法院來(lái)維權(quán)了。

對(duì)于在房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，出賣(mài)人死亡后房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否繼續(xù)履行的問(wèn)題，學(xué)界存在兩種截然不同的觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)《物權(quán)法》第9條第1款的規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！彪m然買(mǎi)受人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同支付了購(gòu)房款，但由于尚未辦理過(guò)戶登記，該房屋的所有權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人只享有合同債權(quán)。且《繼承法》第2條規(guī)定“繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始”，出賣(mài)人的房屋所有權(quán)在出賣(mài)人去世時(shí)由其法定繼承人依法繼承，將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人、配合辦理過(guò)戶登記手續(xù)，系出賣(mài)人的法定義務(wù)，出賣(mài)人在合同約定辦理過(guò)戶登記的期限之前去世，無(wú)法親自完成辦理過(guò)戶登記的義務(wù)，由于房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)為出賣(mài)人的法定繼承人所有，法定繼承人與買(mǎi)受人之間不存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，是否轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)是法定繼承人的權(quán)利，買(mǎi)受人不能強(qiáng)制要求繼承人繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，買(mǎi)受人與出賣(mài)人就房屋買(mǎi)賣(mài)一事達(dá)成合意，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該合同從簽訂之時(shí)起產(chǎn)生法律效力，對(duì)雙方具有法律約束力。雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定，享有合同權(quán)利，承擔(dān)合同義務(wù)，共同實(shí)現(xiàn)合同目的。出賣(mài)人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程死亡的，根據(jù)我國(guó)《繼承法》第33條的規(guī)定，“其繼承人應(yīng)當(dāng)在繼承的遺產(chǎn)范圍內(nèi)對(duì)被繼承人的債務(wù)承擔(dān)清償?shù)呢?zé)任”。因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人死亡，其繼承人應(yīng)當(dāng)對(duì)合同義務(wù)予以承繼，繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，協(xié)助買(mǎi)受人辦理過(guò)戶手續(xù)，并依法享有繼承出賣(mài)房款的權(quán)利，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給付尾款的責(zé)任。

上海市松江區(qū)人民法院在“王請(qǐng)、羅燕與吳躍民房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”[案號(hào)：（2016）滬0117民初5769號(hào)]案件的判決中支持了第二種觀點(diǎn)，法院在本院認(rèn)為及判決部分這樣寫(xiě)道：“原告與吳中央簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法、有效，原告和吳中央均應(yīng)恪守履行。在履行過(guò)程中，吳中央過(guò)世，該事實(shí)不導(dǎo)致吳中央與原告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系當(dāng)然終止。三被告作為吳中央的第一順位法定繼承人均未放棄對(duì)遺產(chǎn)的繼承，也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行被繼承人吳中央生前的債務(wù)，該債務(wù)并非專指金錢(qián)債務(wù)，當(dāng)然包括合同項(xiàng)下的義務(wù)，因此原告要求繼續(xù)履行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，由三被告向其交付系爭(zhēng)房屋及協(xié)助辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)繼承法》第十條第一款、第二十五條第一款、第三十三條之規(guī)定，判決如下：一、原告王請(qǐng)、羅燕與被告吳躍民、吳建民、吳偉民繼續(xù)履行原告王請(qǐng)、羅燕與吳中央于2016年1月23日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；二、原告王請(qǐng)、羅燕于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告吳躍民、吳建民、吳偉民支付剩余房?jī)r(jià)款2,700,000元；三、原告王請(qǐng)、羅燕于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告吳躍民、吳建民、吳偉民支付裝修補(bǔ)償款900,000元；四、被告吳躍民、吳建民、吳偉民于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告王請(qǐng)、羅燕辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過(guò)戶手續(xù)，將上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)場(chǎng)西路XXX弄XXX號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至原告王請(qǐng)、羅燕名下并交付于原告王請(qǐng)、羅燕。”

從上述案例可以看出，上海市法院更偏向于第二種觀點(diǎn)，這也是商事案件審判中促進(jìn)交易繼續(xù)履行裁判思路的體現(xiàn)，這樣的裁判思路既尊重法律，也最大程度地保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全。但在這樣繼續(xù)履行合同的判決中，需要買(mǎi)受人能夠一次性支付剩余的全部房款，這對(duì)于買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力提出了更高的要求，若是買(mǎi)受人無(wú)法一次性支付剩余房款，法院是有可能判決解除合同的。若是可以事先在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充條款中約定帶有遺囑性質(zhì)的意外情況處理?xiàng)l款，或許可以避免一些不必要的麻煩，畢竟房事無(wú)小事嘛。