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當(dāng)前上海疫情形勢(shì)嚴(yán)峻，但隨著新冠疫情的逐漸控制，各行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)指日可待。同時(shí)也可預(yù)見(jiàn)，因新冠疫情、經(jīng)營(yíng)困難等導(dǎo)致的房屋租賃合同糾紛案件將會(huì)明顯增多，尚未屆期的合同將面臨提前終止的風(fēng)險(xiǎn)，而合同中常見(jiàn)的免租期條款如何處理，關(guān)系著雙方的切身利益，尤其在商業(yè)地產(chǎn)及廠房租賃領(lǐng)域，往往涉及的金額更巨。因此，有必要對(duì)涉免租期條款的司法處理進(jìn)行簡(jiǎn)要梳理、分析。

一、免租期條款處理的實(shí)踐現(xiàn)狀

免租期條款是房屋租賃合同中常見(jiàn)的條款。免租期，有的合同也稱裝修免租期，顧名思義，是由出租人給予承租人的免收租金的優(yōu)惠期，免租期結(jié)束后開(kāi)始計(jì)取租金。免租期由承、出租人在合同中約定，根據(jù)租賃期限的長(zhǎng)短、租賃物業(yè)的不同，通常從幾個(gè)月到幾年（一般不超過(guò)兩年）不等。絕大多數(shù)情況下，免租期約定在合同租賃期限內(nèi)，但也有少部分將免租期與合同租賃期限獨(dú)立約定。

司法實(shí)踐中，若房屋租賃合同已履行完畢，則免租期保障租賃合同履行的目的已實(shí)現(xiàn)，出租人自然不能再向承租人主張免租期租金，這點(diǎn)無(wú)爭(zhēng)議。但是在合同未屆期的情況下，因一方起訴要求解除或確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，此時(shí)在涉免租期條款的法律適用上，尚存不同做法，有的還存在著較大分歧。比如，在因承租人違約而解除合同的情況下，出租人基于免租金補(bǔ)足條款而主張權(quán)利時(shí)，該條款的性質(zhì)如何認(rèn)定？承租人能否提出抗辯而要求調(diào)整？如何調(diào)整？等；再如，在合同無(wú)效或被撤銷的情況下，出租人的免租期利益損失如何酌定，司法考量的因素有哪些？等等，這些問(wèn)題均存在探討空間。鑒于此，筆者基于司法實(shí)務(wù)及檢索的相關(guān)法律文書，對(duì)未屆期的房屋租賃合同，從合同解除及無(wú)效或被撤銷兩種情形下對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行梳理。

二、合同解除情形下免租期租金的處理

實(shí)踐中，因房屋租賃合同提前終止而發(fā)生的糾紛，最常見(jiàn)的是一方違約或者因不可抗力比如新冠疫情等而解除，在處理免租期條款時(shí)，法院會(huì)在查明合同解除原因的基礎(chǔ)上對(duì)免租期租金進(jìn)行裁判，基于解除的原因不同，相應(yīng)的處理規(guī)則也不同。具體分而論述如下。

（一）因出租人違約而解除

如上所述，免租期條款通常是出租人在租賃合同正常履行完畢的前提下而給予承租人的優(yōu)惠，因此，在因出租人違約而導(dǎo)致合同解除的情況下，除非合同中明確約定承租人仍應(yīng)支付免租期租金（當(dāng)然，這種約定實(shí)踐中極少），承租人對(duì)于合同的解除并無(wú)過(guò)錯(cuò)，其有權(quán)享有合同約定的免租期利益。

比如，在(2019)滬01民終15247號(hào)案件中，二審法院認(rèn)為，“因租賃合同對(duì)于提前解約時(shí)，應(yīng)否支付免租期租金未作出約定，且導(dǎo)致雙方租賃合同未能繼續(xù)履行系亞和公司根本違約所致，故亞和公司在合同解除后要求劉兆沛支付免租期租金，既無(wú)合同依據(jù)，亦無(wú)法律依據(jù)，故本院不予支持。一審法院認(rèn)定由劉兆沛向亞和公司支付部分免租期租金，認(rèn)定有誤，本院依法予以糾正”。

（二）因承租人違約而解除

實(shí)踐中，因承租人違約比如拖欠租金而解除合同的占大多數(shù)，出租人往往在訴訟中要求承租人支付免租期租金，對(duì)此需要區(qū)分具體情況分別處理：

第一種情況：合同中有明確約定的。這里也分兩種情形：

約定按比例補(bǔ)足條款。比如，“若因承租人違約導(dǎo)致合同解除，則應(yīng)按比例補(bǔ)足免租期租金”等類似條款。此時(shí)，則從尊重雙方合意的角度，法院一般會(huì)按照約定支持出租人的訴請(qǐng)。[1]值得注意的是，有的案件法官還根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)及公平角度，對(duì)應(yīng)補(bǔ)足的免租期租金予以酌情調(diào)整，如（2021）滬01民終14620號(hào)案。對(duì)此，筆者認(rèn)為值得商榷，在雙方有約定的情況下，不管是從尊重意思自治的角度，還是從公平原則的適用來(lái)看，法院主動(dòng)酌情調(diào)整似有不妥。
約定全額補(bǔ)繳免租期租金。從檢索的案例上看，大多數(shù)的裁判是尊重合同的約定，并將免租期損失作為一項(xiàng)獨(dú)立的違約責(zé)任予以支持，但是也有一部分觀點(diǎn)將免租期損失與其他違約責(zé)任等綜合衡量，根據(jù)承租人的抗辯酌情調(diào)整。

第二種情況：

若合同中無(wú)上述補(bǔ)足條款之約定，則出租人能否主張免租期損失？對(duì)此，實(shí)踐中也有不同的處理。通過(guò)檢索發(fā)現(xiàn)，在不予支持的案例中，理由如下：（1）合同中未明確約定，如(2012)普民四(民)初字第844號(hào)、(2017)滬0106民初46808號(hào)。（2）將免租期損失作為調(diào)整解約違約金損失的考量因素之一，而對(duì)出租人單獨(dú)訴請(qǐng)的賠償免租期損失不予支持，如（2009）滬一中民二（民）終字第4069號(hào)。（3）房屋租賃合同系繼續(xù)性合同，合同解除不能溯及既往，承租人因免租期所享有的標(biāo)的物利益不能返還，在承租人已承擔(dān)解約違約金的情況下，對(duì)于免租期損失不予支持，如（2013）滬二中民二（民）終字第257號(hào)。

而在支持免租期損失的案例中，法官則綜合考慮免租期對(duì)出租人租金收入損失的影響程度，以及未履行的合同期限，根據(jù)公平原則及誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情確定金額，如(2021)滬01民終3247號(hào)。

（三）因不可歸責(zé)于雙方原因而解除

此種情形主要是指在合同履行過(guò)程中，存在不可抗力如新冠疫情或其他原因等導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，因雙方對(duì)合同解除均不存在過(guò)錯(cuò)，故承租人不承擔(dān)免租期租金。如在（2022）滬02民終881號(hào)案中，法院認(rèn)為，“合同因新冠疫情而解除，屬于不可抗力，美藍(lán)公司對(duì)合同的解除并無(wú)過(guò)錯(cuò)，故無(wú)需支付免租期租金”。

三、合同無(wú)效或被撤銷情形下免租期損失的處理

房屋租賃合同無(wú)效或被撤銷后，相關(guān)的免租期條款也應(yīng)無(wú)效，出租人能否據(jù)此向承租人主張免租期損失或使用費(fèi)，實(shí)踐中有不同判法。如下表：

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同時(shí)，在具體損失責(zé)任分擔(dān)上，法官更多的是基于司法考量的因素而酌情確定。司法實(shí)踐中通?？剂康囊蛩匕ǎ寒?dāng)事人雙方的過(guò)錯(cuò)程度、實(shí)際使用情況、總租賃期限以及誠(chéng)信和公平原則等。

筆者認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第一百五十七條的規(guī)定，“民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。房屋租賃合同無(wú)效或被撤銷，則發(fā)生合同自始無(wú)效的法律后果，承租人基于免租期條款而享有的利益就失去了正當(dāng)性基礎(chǔ)，而且免租期系出租人基于合同正常履行情況下而讓渡的利益，因此，出租人有權(quán)向承租人主張因締約過(guò)失責(zé)任而產(chǎn)生的信賴?yán)鎿p失。鑒于實(shí)踐中，導(dǎo)致合同無(wú)效的主要責(zé)任通常是出租人，承租人為次要責(zé)任，[2]因此，在衡平損失分擔(dān)時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更大的責(zé)任。通常的計(jì)算方法為：先計(jì)算出未履行部分的免租期利益損失（月租金×免租月份×未履行期限/總期限），再乘以承租人的過(guò)錯(cuò)比例，從而得出承租人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的損失金額。

比如，在（2021）滬02民終10929號(hào)案件中，一審法院認(rèn)為按照承租人實(shí)際使用房屋的期限與整個(gè)租賃期限的比例，并參照約定租金標(biāo)準(zhǔn)判令承租人支付免租期內(nèi)房屋使用費(fèi)為1個(gè)月租金。二審則認(rèn)為，在對(duì)使用費(fèi)金額的處理上，從雙方約定的本意來(lái)看，出租人給予承租人前6個(gè)月免租期系針對(duì)履行二十年期限（240個(gè)月）而定，而實(shí)際上承租人僅實(shí)際使用40個(gè)月，故按照相應(yīng)的比例，從公平原則出發(fā)，確認(rèn)承租人支付5個(gè)月的房屋使用費(fèi)。這個(gè)案例中，一、二審的分歧在于免租期損失的計(jì)算方式上，一審以實(shí)際履行的期限占總期限的比例，二審則改判以未履行期限占總期限的比例。同時(shí)，筆者認(rèn)為，二審未考慮雙方的過(guò)錯(cuò)并分擔(dān)損失，此點(diǎn)值得商榷。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房屋租賃合同中免租期條款的處理，總體的思路是首先尊重雙方的約定，其次才涉及到利益平衡下的自由裁量。因此，從出租人的的角度來(lái)看，一方面在訂立合同的過(guò)程中，雙方要明確不同情況下免租期的處理責(zé)任，另一方面，在合同履行過(guò)程中，要盡到自身合理注意義務(wù)，避免因自身過(guò)錯(cuò)造成合同解除，同時(shí)在損失發(fā)生時(shí)及時(shí)采取必要手段防止損失擴(kuò)大，以便在將來(lái)的訴訟中爭(zhēng)取更大的權(quán)益。

參考資料

[1] 類似的參考案例如（2020）云民終179號(hào)、（2021）滬01民終14620號(hào)，等等。

[2] 最高人民法院民一庭編著：《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社，第48頁(yè)。