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前言

在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為慣例，既有房企與房企之間的同行合作，也有房企與非房企之間的合作。可以說(shuō)，合作開(kāi)發(fā)模式給各方帶來(lái)的好處顯而易見(jiàn)：降低資金壓力、實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、提升融資能力、提升品牌影響等。但在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，合作開(kāi)發(fā)引發(fā)的各類糾紛，也是房企們的切膚之痛。合作經(jīng)營(yíng)糾紛、項(xiàng)目資金糾紛、公司管控糾紛、稅務(wù)清算糾紛等，都給項(xiàng)目帶來(lái)了不同程度的傷害，解決起來(lái)也尤為復(fù)雜。尤其在當(dāng)前的行業(yè)之冬，合作糾紛爆發(fā)更為激烈。

匯業(yè)陳旋律師團(tuán)隊(duì)結(jié)合以往參與處理的大量房企合作糾紛案例，特撰寫(xiě)《下行市場(chǎng)中的房企典型合作糾紛及解決》系列文章，以期用“商業(yè)+法律+實(shí)戰(zhàn)”三位一體的視角，為房企們建言獻(xiàn)策，提供切實(shí)可行的解決思路和建議。

本期即推出系列文章之《股東方暴雷的困難項(xiàng)目自救之路》，望各同行、客戶多多討論指正。

雖然剛召開(kāi)的“兩會(huì)”，釋放了一系列救市利好政策風(fēng)向，業(yè)內(nèi)紛紛認(rèn)為政策已經(jīng)見(jiàn)底，接下來(lái)將是緩慢回暖的過(guò)程。但在每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的微觀層面，“回暖”確實(shí)是一個(gè)非?！熬徛钡倪^(guò)程，尤其是過(guò)去多年來(lái)，各房企已經(jīng)形成了項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的行業(yè)習(xí)慣，目前階段，項(xiàng)目中合作一方“暴雷”，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯、僵局，陷入困境的情況比比皆是。

房企合作項(xiàng)目典型困境

房企暴雷，指的是因政策和市場(chǎng)的急劇變化，企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)斷層，無(wú)法按期償還各類融資及債券、無(wú)法按期兌付各類商票和員工理財(cái)產(chǎn)品、無(wú)法及時(shí)支付工程款、營(yíng)銷傭金等開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用等情形，尤其指發(fā)行過(guò)美元債的房企，在美元債到期后無(wú)法按期償還本息的情況。

暴雷的房企，在其合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中因?yàn)闊o(wú)力或無(wú)意再投入新的資金，或者因?yàn)楸├讓?dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)停滯、陷入困境，總結(jié)下來(lái)，主要有以下幾種典型情況：

1. 融資被迫提前清償

金融機(jī)構(gòu)基于暴雷房企后期無(wú)法償還融資的風(fēng)險(xiǎn)，要求該房企參股的合作項(xiàng)目公司提前償還融資款。由于融資款項(xiàng)一般是合作項(xiàng)目的重要開(kāi)發(fā)資金來(lái)源，款項(xiàng)使用時(shí)間也是經(jīng)過(guò)精密的鋪排，一旦要求提前還款，則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目資金斷裂，各股東需要另尋融資資金投入或者以自有資金投入。

而當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，要求各股東另尋或自投一筆與融資款相當(dāng)?shù)馁Y金投入，十分困難，尤其是暴雷房企已無(wú)力或無(wú)意再對(duì)項(xiàng)目投入資金，所有資金壓力則轉(zhuǎn)嫁到其他股東方，直接導(dǎo)致項(xiàng)目資金斷裂停擺。

2. 項(xiàng)目遭受激烈催收

項(xiàng)目公司各供應(yīng)商因得知合作項(xiàng)目一方股東暴雷，采用各種方式加劇催收到期款項(xiàng)，極端情況下未到期款項(xiàng)也加緊催收，并且容易采用項(xiàng)目圍堵、媒體曝光、政府上訪等激烈方式，對(duì)項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)造成嚴(yán)重障礙。

3. 資金資產(chǎn)被查封凍結(jié)

債權(quán)方選擇采用訴訟方式催收賬款的，為了給項(xiàng)目公司施加壓力，此類訴訟在立案時(shí)一般就申請(qǐng)對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，項(xiàng)目公司因此導(dǎo)致賬戶資金被凍結(jié)無(wú)法使用，可售貨值被查封無(wú)法銷售回籠資金，讓項(xiàng)目的資金危機(jī)進(jìn)一步加劇。

4. 資金監(jiān)管大幅升級(jí)

項(xiàng)目所在地政府因某家房企暴雷，擔(dān)心其他房企出現(xiàn)類似情形，為最大限度確保項(xiàng)目交付，大幅提升對(duì)當(dāng)?shù)厮虚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金監(jiān)管力度，不僅監(jiān)管項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)所需的資金，也監(jiān)管項(xiàng)目所有流入資金，導(dǎo)致項(xiàng)目的富余資金無(wú)法正常流動(dòng)，項(xiàng)目間資金調(diào)劑平衡維持運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)制被打破，危機(jī)項(xiàng)目無(wú)法得到其他健康項(xiàng)目的資金救濟(jì)。

項(xiàng)目的自救之路及法律要點(diǎn)

面對(duì)上述重重困境，我們整理總結(jié)了團(tuán)隊(duì)處理各類困難項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，梳理了各自救方式中需要關(guān)注的法律要點(diǎn)，提供以下路徑供各位參考使用：

1. 尋求第三方資金注資解困

合作項(xiàng)目因股東暴雷陷入困境的核心原因在于資金短缺斷裂，最佳方案是積極尋找第三方資金注資解困。目前市場(chǎng)上各AMC（資產(chǎn)管理公司）是較為合適的注資方，一方面AMC本身的主要功能即收購(gòu)不良債權(quán)，合作項(xiàng)目因融資逾期、付款逾期、商票逾期等形成不良債權(quán)，與AMC的收購(gòu)標(biāo)的的特質(zhì)正好契合；另一方面AMC只要評(píng)估項(xiàng)目本身的資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)高于其投放資金的額度，投資本息收回有足夠的安全墊，則資金投放金額和方式相較于銀行等金融機(jī)構(gòu)更為靈活，對(duì)項(xiàng)目的注資意愿較高。

我們接觸過(guò)的AMC基本分為兩種類型，一類是四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司（東方、長(zhǎng)城、信達(dá)、華融，簡(jiǎn)稱“四大AMC”）；另一類是資金實(shí)力雄厚的國(guó)企、民企成立的AMC平臺(tái)。對(duì)于四大AMC而言，優(yōu)勢(shì)在于其可以投放的資金額度大，有成熟的運(yùn)行體制和信用保障，但靈活度較低，風(fēng)控要求高，對(duì)項(xiàng)目所在的城市能級(jí)要求也較高。其他類型的AMC優(yōu)勢(shì)在于可投放項(xiàng)目的范圍較廣、模式靈活，但可投放的資金額度較小，對(duì)該類AMC的背景也需要做摸排了解。

2. 其他股東方超股比投入資金解困，但應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)權(quán)利保護(hù)條款

在尋找第三方注資難以實(shí)現(xiàn)的情況下，其他股東方如果資金允許，也會(huì)選擇超股權(quán)比例投入資金以維持項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)。

一般在項(xiàng)目《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》中，對(duì)于一方股東超股比投入資金的情形，會(huì)做兩種約定：

一是股權(quán)比例按照各方實(shí)際資金投入進(jìn)行調(diào)整；按此約定，超股比投入資金的股東在項(xiàng)目公司中的股權(quán)比例相應(yīng)提高；

二是股權(quán)比例不做調(diào)整，但一方股東對(duì)超股比投入項(xiàng)目公司的資金（以股東借款形式投入的），享有比正常情況下更高的股東借款利息，并且違約方股東對(duì)超股比投入的股東借款本金和利息清償承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

不論是以上哪一種約定，一旦發(fā)生一方股東不按股比投入資金的，《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》一般都會(huì)約定該違約股東承擔(dān)一定比例的違約金（或罰息）。

因此，一旦發(fā)生一方股東超股比投入資金的情形，建議及時(shí)按照合作協(xié)議的約定主張上述權(quán)利。如果合作協(xié)議約定守約方對(duì)以上兩種方式有選擇權(quán)的，我們建議，對(duì)于預(yù)估盈利的項(xiàng)目，優(yōu)先選擇主張調(diào)整股權(quán)比例；對(duì)于預(yù)估虧損的項(xiàng)目，優(yōu)先選擇主張項(xiàng)目公司和違約方承擔(dān)股東借款本息。

主張以上權(quán)利的方式，首先是按照合同約定及時(shí)發(fā)函，明確主張的權(quán)利內(nèi)容，并且對(duì)發(fā)函進(jìn)行完整存證，以作為日后可能訴訟的重要證據(jù)；其次是對(duì)方堅(jiān)持不配合的，盡快提起訴訟主張權(quán)利，以訴訟方式倒逼違約方配合執(zhí)行，盡快取得訴訟成果、盡快進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，也有利于優(yōu)先其他債權(quán)人分割執(zhí)行違約方名下有限的資產(chǎn)。

3. 收購(gòu)暴雷方股權(quán)或者項(xiàng)目股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓

在項(xiàng)目其他股東資金允許的情況下，通常會(huì)選擇收購(gòu)暴雷方房企持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，以徹底隔離該房企對(duì)項(xiàng)目造成的各種負(fù)面影響。當(dāng)其他股東資金也難以負(fù)荷的情況下，也會(huì)選擇將項(xiàng)目股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓第三方。

在啟動(dòng)項(xiàng)目股東間的股權(quán)收購(gòu)時(shí)，法律層面建議特別關(guān)注：

（1）召開(kāi)股東會(huì)，對(duì)于該收購(gòu)行為及收購(gòu)條件達(dá)成有效的股東會(huì)有效通過(guò)的決議；

（2）對(duì)于其他未參與收購(gòu)的股東，取得其放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面確認(rèn)文件，無(wú)法取得書(shū)面文件的，發(fā)函固化其默認(rèn)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證據(jù)。

（3）對(duì)擬收購(gòu)的標(biāo)的股權(quán)進(jìn)行摸排，核查是否存在質(zhì)押、代持等影響股權(quán)權(quán)益和變更登記的不利要素，根據(jù)核查情況設(shè)計(jì)付款節(jié)奏，避免已付款但未能獲取股權(quán)，或者獲取的股權(quán)存在權(quán)利爭(zhēng)議等瑕疵。

（4）如果項(xiàng)目日常非由收購(gòu)方操盤管理，公章證照和資金也未執(zhí)行共管，建議收購(gòu)方股東按照收購(gòu)常規(guī)項(xiàng)目的操作流程，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面盡職調(diào)查（包括法務(wù)盡調(diào)、財(cái)稅盡調(diào)，在建工程的進(jìn)行成本和工程盡調(diào)），結(jié)合盡職調(diào)查情況設(shè)計(jì)交易方案。

而在項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓第三方時(shí)，雖然相較于股權(quán)收購(gòu)復(fù)雜程度較低，但仍需要關(guān)注和處理諸多方面的事項(xiàng)，包括：交易對(duì)價(jià)計(jì)算和收回、債權(quán)債務(wù)梳理和處置、轉(zhuǎn)讓交割后稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的隔離、轉(zhuǎn)讓后品牌風(fēng)險(xiǎn)的消除隔離、公司其他非房企小股東的處理和協(xié)商等等。

限于篇幅原因，關(guān)于項(xiàng)目股東間股權(quán)收購(gòu)和項(xiàng)目整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以上僅簡(jiǎn)單列舉幾點(diǎn)，需要關(guān)注的其他事項(xiàng)和展開(kāi)的具體細(xì)節(jié)，我們將在“項(xiàng)目收購(gòu)和轉(zhuǎn)讓系列”中專篇闡述，也歡迎與我們的專業(yè)團(tuán)隊(duì)專項(xiàng)討論。

4. 盡快采取法律措施解除或替換項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)保全

如前所述，困難項(xiàng)目被采取保全措施的，一般是賬戶資金、可售住宅/車位等流動(dòng)性很強(qiáng)的資產(chǎn)，這類資產(chǎn)一旦被查封凍結(jié)，金額較大則對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是致命傷害，即使被查封凍結(jié)的金額較小，在費(fèi)用捉襟見(jiàn)肘的環(huán)境下對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的障礙也比以往更大。

因此，當(dāng)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)被采取保全措施后，建議第一時(shí)間采取應(yīng)對(duì)措施解除或替換財(cái)產(chǎn)保全：

（1）對(duì)于法院做出的錯(cuò)誤財(cái)產(chǎn)保全，堅(jiān)決地、快速地提出財(cái)產(chǎn)保全異議申請(qǐng)。常見(jiàn)的錯(cuò)誤財(cái)產(chǎn)保全包括：保全資產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)高于起訴主張金額、起訴項(xiàng)目公司清償債務(wù)卻保全與項(xiàng)目公司無(wú)直接股權(quán)關(guān)聯(lián)也無(wú)擔(dān)保關(guān)系的集團(tuán)公司資產(chǎn)等。對(duì)于錯(cuò)誤的財(cái)產(chǎn)保全建議第一時(shí)間向法院遞交財(cái)產(chǎn)保全異議申請(qǐng)，并與主審法官、執(zhí)行法官取得聯(lián)系，充分反復(fù)溝通，爭(zhēng)取盡快解除錯(cuò)誤的財(cái)產(chǎn)保全措施。

（2）對(duì)于項(xiàng)目公司流動(dòng)性較強(qiáng)的資產(chǎn)被財(cái)產(chǎn)保全的，盡快向法院申請(qǐng)?zhí)峁?dān)保措施，以解套強(qiáng)流動(dòng)性資產(chǎn)。大部分法院可以接受的擔(dān)保措施包括：等額現(xiàn)金、銀行保函、價(jià)值相當(dāng)?shù)钠渌粍?dòng)產(chǎn)；各大保險(xiǎn)公司提供的保單保函法院也能接受，但現(xiàn)實(shí)情況是，各保險(xiǎn)公司基本上只為原告申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全提供保單保函，而基于風(fēng)險(xiǎn)考慮基本不為被告申請(qǐng)解除財(cái)產(chǎn)保全提供保單保函。

考慮到提供等額現(xiàn)金、銀行保函同樣是占用公司的現(xiàn)金資源，一般建議優(yōu)先考慮提供項(xiàng)目公司項(xiàng)下或者其集團(tuán)范圍內(nèi)流動(dòng)性較低的資產(chǎn)作為申請(qǐng)解除財(cái)產(chǎn)保全的擔(dān)保資產(chǎn)，例如：銷售流速很低的尾盤車位/商鋪/寫(xiě)字樓，自持無(wú)法分割銷售的商業(yè)資產(chǎn)等。

以上是我們?cè)谔幚砝щy項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)中，梳理總結(jié)出的主要幾點(diǎn)共性建議和路徑，針對(duì)不同的項(xiàng)目困境，仍有其他不同的靈活解決方式。無(wú)需氣餒的是，只要積極采用法律、資金、商業(yè)、社會(huì)等多手段、多渠道的系統(tǒng)方式，并且沉下心來(lái)逐項(xiàng)執(zhí)行到位，困難項(xiàng)目總歸有解套之法！