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集裝箱房屋是近年來新興的建筑形式，尤其在城市項目廣場、特色街區(qū)等領(lǐng)域廣泛應(yīng)用，通常是出租方將集裝箱房屋租賃給承租人用于商業(yè)經(jīng)營，雙方建立租賃合同關(guān)系。對此類集裝箱房屋租賃合同的效力的認定尚存爭議，也值得探討。[1]

一、問題的提出

先看一則案例[2]：

A公司是某大型商場的所有權(quán)人，其將商場整體出租給B公司，并同意B公司轉(zhuǎn)租。為提升商業(yè)用房屋頂景觀品質(zhì)，當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)了A公司屋頂改造及裝修工程項目，包括架空景觀步道、地面鋪裝、模塊化集裝箱小品[3]、運動場地等。項目完成后由B公司運營，B公司將屋頂?shù)募b箱小品及籃球場地出租給C公司，C公司又轉(zhuǎn)租給他人作商業(yè)經(jīng)營。后因C公司違約拖欠租金及管理費等，B公司將C公司訴至法院，請求解除雙方間的租賃合同、返還場地、支付拖欠的租金等。訴訟中，C公司提起反訴，要求確認合同無效及其他訴請。

上述案例主要的爭議焦點是雙方簽訂的租賃合同是否有效，再細化一點，就是集裝箱房屋是否需要建設(shè)工程規(guī)劃許可證？在正式討論該案例爭議問題前，有必要對集裝箱房屋的特點、性質(zhì)等相關(guān)問題作基本了解。

二、集裝箱房屋的特點及性質(zhì)

集裝箱房屋，也稱集裝箱組合房屋或模塊化房屋，更多的是一種行業(yè)稱呼，在法律上缺乏明確的概念，因其具有了類似于房屋建筑的某些功能，如居住、辦公等，因而被稱之為集裝箱房屋。在建造流程上，集裝箱房屋屬預(yù)制化建筑，采用“工廠制作+現(xiàn)場安裝”的模式，組合方式靈活多樣。同時，不需復(fù)雜的樁基施工，只需平整的場地即可放置，最大的特點是可移動性。

在法律性質(zhì)上，與傳統(tǒng)房屋建筑不同，集裝箱房屋屬于可移動的動產(chǎn)。但在司法實踐中，因考慮到集裝箱房屋的居住或商業(yè)功能，普遍回避或弱化了其可移動的屬性，而將其認定為具有一般房屋屬性的“房屋”處理。如，在弗蘭奇（上海）科技有限公司與上海智慧灣投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛案[4]中，法院認為：“雙方當(dāng)事人簽訂的《集裝箱物業(yè)服務(wù)合同》，雖名為物業(yè)服務(wù)合同，但從系爭集裝箱的建造架構(gòu)、建筑面積、租賃用途來看，該集裝箱區(qū)別于普通臨時活動用房，已具備一般意義上的房屋屬性，故該合同本質(zhì)上應(yīng)為房屋租賃合同”。

于此同時，在法律適用上，涉及到租金、合同效力、裝修損失等問題的處理時，也適用最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《房屋租賃司法解釋》）的相關(guān)規(guī)定。

三、合同效力的實踐分歧

為了考察集裝箱租賃合同在實踐中的效力認定，筆者利用威科先行信息庫，以“集裝箱房屋”、“租賃合同”進行搜索，共搜集各類生效裁判文書30余篇。通過對這些裁判文書進行篩選、梳理，發(fā)現(xiàn)對于集裝箱房屋租賃合同的效力問題，實踐中口徑不一，有的認定為有效，有的認為無效。

在認定無效的案例中，對于無效的原因或理由，既有因未有相應(yīng)建設(shè)規(guī)劃等審批手續(xù)而無效的，如弗蘭奇（上海）科技有限公司與上海智慧灣投資管理有限公司租賃合同糾紛案；也有因違反土地用途（農(nóng)業(yè)用地）而無效的，如宋某與楊某租賃合同糾紛案[5]。

在認定有效的案例中，法院對于有效的理由則偏向于回避或模糊的態(tài)度。如，上訴人方某與被上訴人陳某租賃合同糾紛案[6]，一審法院認為，雙方租賃的標(biāo)的物名為集裝箱，實為涉案集裝箱所在的土地使用權(quán)。方某未提供證據(jù)其享有集裝箱所在土地的使用、出租權(quán)，也未提供證據(jù)證明該土地可用于商業(yè)經(jīng)營，且未提供雙方約定的“燒烤”商業(yè)用途經(jīng)過規(guī)劃許可及相關(guān)政府管理部門的批準(zhǔn)，因此，方某以出租集裝箱這一動產(chǎn)的形式，意圖達到占有、使用集裝箱所在土地并進行商業(yè)經(jīng)營活動的目的，屬以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)認定為無效。而二審法院則改判認為有效，但未闡述有效之理由。

四、基于現(xiàn)實考量的集裝箱房屋租賃合同效力審查

前文已述，法院處理涉集裝箱房屋租賃合同糾紛案件時，對于合同效力的判斷，除了《民法典》規(guī)定的法定無效情形，以及其他如違反土地用途而無效的外，出租人是否需取得建設(shè)集裝箱房屋的規(guī)劃許可證或相關(guān)審批手續(xù)，往往是訴辯雙方爭議的焦點，也是判斷租賃合同是否有效的核心審查要點。對此，筆者認為，對集裝箱房屋租賃合同效力審查，不應(yīng)一概而論、一刀切，而應(yīng)結(jié)合具體情況具體分析，總體持相對寬松的標(biāo)準(zhǔn)。之所以如此建議，也是基于此類案件司法實踐中面臨的現(xiàn)實困境。

（一）現(xiàn)實困境

1. 法律規(guī)范的缺失。從行業(yè)慣常來看，集裝箱房屋普遍被認為是一種新型的建筑形式，但與傳統(tǒng)的建筑也存在明顯的區(qū)別。從現(xiàn)行司法層面，還缺乏有針對性的法律規(guī)范或指導(dǎo)意見，這就導(dǎo)致了出現(xiàn)糾紛案件時，法律適用的不明確。比如，集裝箱房屋租賃合同糾紛案，是租賃合同還是房屋租賃合同？[7]如果按照房屋租賃合同糾紛處理，能否使用最高院《房屋租賃司法解釋》？在適用司法解釋時，如何把握合同效力審查的尺度？等等。

2. 審批監(jiān)管部門缺失。法官在適用最高院《房屋租賃司法解釋》的規(guī)定時，還面臨一個問題，即，如果認為集裝箱房屋需要單獨辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，那么還需明確相應(yīng)的審批部門是誰？實踐中如何報審批？等，這些問題，從政府審批監(jiān)管的角度來看，目前也缺乏明確的說法。以引文案例為例，該案在審理過程中，法院也曾函問當(dāng)?shù)匾?guī)土部門及相關(guān)科室，但是也均未給予明確答復(fù)。而涉及到日常監(jiān)管，實踐中也不統(tǒng)一，有的認為應(yīng)歸屬于城管部門，而有的城管則認為應(yīng)歸屬于規(guī)土部門。

（二）對引文案例的意見

基于以上現(xiàn)實存在的困境，筆者認為，在適用最高院《房屋租賃司法解釋》審理該類案件時，對于合同效力審查的尺度應(yīng)當(dāng)稍為寬松，若集裝箱房屋取得土地許可或項目審批手續(xù)的，則不苛求必須取得工程規(guī)劃許可證，從而盡量維持合同的有效性。以引文案例為例，筆者認為有效的理由如下：

首先，商場屋頂改造裝修項目經(jīng)合法批建。根據(jù)設(shè)計、施工圖紙以及招標(biāo)文件、備案證明等，集裝箱小品本身在設(shè)計圖紙范圍內(nèi)，系裝修工程的一部分。而整個商場屋頂裝修改造項目系經(jīng)相關(guān)政府合法批建，具有完備的報建、審批、竣工手續(xù)。也就是說，涉案集裝箱小品本身屬于規(guī)建的范圍內(nèi)，不存在違章搭建等情況，是合法許可的。因此，在此情況下，集裝箱小品無需另行審批。

其次，與傳統(tǒng)房屋建筑相比，尚缺乏明確的歸口部門。集裝箱小品雖具有一般意義的房屋屬性，但就其法律性質(zhì)而言，仍屬于可移動的動產(chǎn)，即集裝箱根據(jù)尺寸定制，后直接放置在預(yù)留的平臺上。同時，實踐中，對于集裝箱房屋的建造審批，尚無明確的主管部門。在此情況下，若仍苛求單獨規(guī)建許可，則既缺乏法律依據(jù)，也不具有可操作性。

最后，對集裝箱小品的商業(yè)利用，符合相關(guān)政策導(dǎo)向。城市集裝箱房屋的再利用是新興產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)行法律、法規(guī)并未禁止對其商業(yè)利用。上海市規(guī)劃和自然資源局曾于2020年出臺相關(guān)通知，明確為提升城市活力和品質(zhì)的可移動式附屬設(shè)施等也無需辦理規(guī)劃審批手續(xù)。因此，筆者認為，在規(guī)劃范圍內(nèi)合理利用集裝箱房屋，既能充分利用并美化城市空間，同時也能完善及提升生產(chǎn)經(jīng)營性項目的品質(zhì)，也符合相關(guān)政策導(dǎo)向。

（三）可資參考的案例

對于筆者以上觀點，實踐中也有相關(guān)類似案例可參考。如，在瀘州市江陽區(qū)人民法院審理的瀘州市江陽區(qū)醉美城市公園管理有限公司（下稱“瀘州醉美公司”）與唐紹春房屋租賃合同糾紛案[8]中，原告瀘州醉美公司依法取得江陽區(qū)夜之味美食廣場項目，后將集裝箱房屋出租給唐紹春作經(jīng)營。被告唐紹春雖抗辯涉案租賃物系違法建筑，相應(yīng)合同應(yīng)為無效，但法院仍認為，瀘州醉美公司的美食廣場項目，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，具有合法審批手續(xù)，因此，最終法院未采納被告的抗辯，認定雙方簽訂租賃合同合法有效。

五、結(jié)語及風(fēng)險提示

綜上，對于集裝箱房屋租賃合同的效力問題，雖然實踐中存在爭議，但從司法裁判的角度來看，除了《民法典》規(guī)定的法定無效情形外，往往還涉及到相關(guān)土地、項目審批等。因此，筆者建議，作為商業(yè)經(jīng)營的承租人在簽訂租賃合同時，從審慎的角度出發(fā)，也要做到必要的風(fēng)險防控，既要審查集裝箱房屋所在土地的性質(zhì)、用途，同時也要關(guān)注項目本身是否合法、合規(guī)，比如是否有相關(guān)政府部門的規(guī)劃、審批等，避免出現(xiàn)不必要的糾紛和損失。