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“斷供潮”下對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的影響

近來(lái)，江西、河南、山西、陜西、江蘇、湖南、湖北、遼寧等省市越來(lái)越多爛尾樓及停工地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)房者發(fā)起了強(qiáng)制停貸的行動(dòng)，而且有明顯的蔓延之勢(shì)。在眾多“強(qiáng)制停貸告知書”中，購(gòu)房者提及的強(qiáng)制停止償還按揭貸款本息的理由主要是如下幾點(diǎn)：一是銀行違規(guī)發(fā)放按揭貸款，二是銀行將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬戶，三是銀行未履行資金監(jiān)管義務(wù)，其中開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)抽調(diào)、挪用預(yù)售監(jiān)管資金成為了最高頻的問(wèn)題。受此“斷供潮”的影響之下，各地房地產(chǎn)行政主管部門勢(shì)必聯(lián)合監(jiān)管銀行加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。

現(xiàn)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度與政策

結(jié)合各類政策文件與實(shí)踐來(lái)看，在預(yù)售資金監(jiān)管方面，各地區(qū)基本施行“一城一策”的思路，各地區(qū)基本會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的“預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”和“預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則”，并按照“重點(diǎn)監(jiān)管資金+一般監(jiān)管資金”的框架進(jìn)行監(jiān)管。預(yù)售資金監(jiān)管一般會(huì)堅(jiān)持政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ?、保障建設(shè)、節(jié)點(diǎn)控制等原則，由各地住建部門主導(dǎo)轄內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管，各地人行負(fù)責(zé)辦理商業(yè)銀行辦理專用賬戶開(kāi)立、變更和撤銷業(yè)務(wù)，各地銀保監(jiān)局配合住建部門開(kāi)展行業(yè)監(jiān)管工作、商業(yè)銀行開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)管工作并承擔(dān)監(jiān)管主體責(zé)任。預(yù)售資金監(jiān)管的期限一般自核發(fā)商品房銷售許可證開(kāi)始，至辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后止。

以“商品房預(yù)售資金監(jiān)管”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，地方規(guī)范性文件數(shù)量高達(dá)114篇，對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了詳實(shí)的規(guī)定。房屋預(yù)售資金處在嚴(yán)格監(jiān)管之中。部分地區(qū)更是對(duì)預(yù)售資金的使用提出了非常嚴(yán)格的要求，以山西省為例，預(yù)售資金專款專用：

《山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國(guó)人民銀行太原中心支行、山西銀保監(jiān)局關(guān)于印發(fā)<山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法>的通知》 第十四條

監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門可根據(jù)項(xiàng)目情況綜合確定重點(diǎn)監(jiān)管資金總額，但不得低于工程建設(shè)預(yù)算總額（包括建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費(fèi)用）的110%，全裝修交付商品房項(xiàng)目，應(yīng)將裝修成本納入預(yù)算總額。

重點(diǎn)監(jiān)管資金實(shí)行專款專用，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營(yíng)銷費(fèi)用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用；在監(jiān)管賬戶存續(xù)期間商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

非重點(diǎn)監(jiān)管資金是指超出監(jiān)管賬戶內(nèi)重點(diǎn)監(jiān)管額度以外的資金。非重點(diǎn)監(jiān)管資金可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)和償還本項(xiàng)目貸款等。

截至目前，多數(shù)城市在對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行全額監(jiān)管的基礎(chǔ)上，劃分重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金用于確保項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度的正常推進(jìn)；而一般監(jiān)管資金（若有開(kāi)發(fā)貸、按揭貸由銀行、金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管）指超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金額度以外的監(jiān)管資金，房企可按各城市規(guī)定提取，但應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于監(jiān)管項(xiàng)目的建設(shè)或開(kāi)發(fā)貸的償還。監(jiān)管資金需存入監(jiān)管銀行的監(jiān)管賬戶。

不同地區(qū)重點(diǎn)監(jiān)管資金的監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金撥付等有所不同。

目前，部分地區(qū)明確可以通過(guò)保函來(lái)替換對(duì)應(yīng)監(jiān)管額度，北京、上海臨港、寧波、無(wú)錫、石家莊、天津、珠海等地區(qū)明確可以通過(guò)保函來(lái)替換對(duì)應(yīng)監(jiān)管額度，這里的保函通常指非監(jiān)管銀行或控股股東出具的保函。對(duì)使用保函的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)定了一定條件，如無(wú)錫明確信用等級(jí)評(píng)定為城信企業(yè)（A級(jí)）的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以憑非監(jiān)管銀行出具的不可撤銷的見(jiàn)索即付現(xiàn)金保函免除同等額度的重點(diǎn)監(jiān)管資金額度。

購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化的處置措施

按照通常購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化交易條款設(shè)計(jì)，銀行或公積金中心放款的資金在回到房地產(chǎn)企業(yè)收款賬戶后，按照專項(xiàng)計(jì)劃的歸集頻率，將定期歸集至專項(xiàng)計(jì)劃的監(jiān)管賬戶中。雖然根據(jù)合同的相對(duì)性，預(yù)售資金的法律權(quán)屬屬于開(kāi)發(fā)商無(wú)可爭(zhēng)議，但按照各地預(yù)售資金監(jiān)管政策，房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管的商品房預(yù)售款需要結(jié)合工程進(jìn)度、工程造價(jià)與預(yù)售款總額比例等規(guī)定進(jìn)行核定方能支用。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)收款賬戶在預(yù)售資金監(jiān)管的制度與政策下對(duì)購(gòu)房尾款基礎(chǔ)資產(chǎn)的回款歸集造成影響從而引發(fā)資金截留風(fēng)險(xiǎn)的暴露。

目前就發(fā)行購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，我們建議可采取以下措施：

1. 在盡職調(diào)查階段，管理人與律師應(yīng)詳細(xì)核查項(xiàng)目公司的商品房預(yù)售資金監(jiān)管情況

（1）詳細(xì)核查項(xiàng)目公司與房地產(chǎn)主管部門、金融機(jī)構(gòu)等第三方簽訂的貸款協(xié)議、資金監(jiān)管協(xié)議等情況，并核查和分析上述貸款協(xié)議、資金監(jiān)管協(xié)議是否存在對(duì)房屋預(yù)售資金回流路徑、支用條件、支用比例、支用范圍等方面的限制性規(guī)定，核查對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃資金歸集的合法合規(guī)性是否構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，披露入池項(xiàng)目已發(fā)生現(xiàn)金流截留的實(shí)際情況，結(jié)合歷史截留情況說(shuō)明專項(xiàng)計(jì)劃規(guī)模的合理性。

（2）詳細(xì)核查包括但不限于商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)截圖、銀行賬戶明細(xì)信息、住建系統(tǒng)監(jiān)管賬戶留存截圖、依工程建設(shè)用款計(jì)劃和工程進(jìn)度申請(qǐng)使用監(jiān)管資金，提交用款事項(xiàng)的申請(qǐng)材料、資金監(jiān)管部門經(jīng)審核符合條件的出具的同意撥付證明或通知書等材料、銀行回單、監(jiān)管賬戶的流水情況等，并說(shuō)明相關(guān)項(xiàng)目公司對(duì)監(jiān)管資金的支用是否違反資金監(jiān)管協(xié)議和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)監(jiān)管政策的規(guī)定。

（3）通過(guò)各項(xiàng)目公司所在地住建等主管部門網(wǎng)站予以核查，并通過(guò)百度搜索引擎以各項(xiàng)目公司名稱及“預(yù)售處罰”、“預(yù)售資金挪用”、“資金監(jiān)管處罰”、“資金監(jiān)管違規(guī)”、“停售”等關(guān)鍵詞組合搜索及項(xiàng)目公司說(shuō)明，核查相關(guān)項(xiàng)目公司是否存在因違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定而受到主管部門處罰的情形。

2. 在交易文件起草階段，管理人與律師應(yīng)對(duì)資金截留的可能情況設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施

（1）部分優(yōu)質(zhì)融資人可在非預(yù)售資金監(jiān)管銀行開(kāi)具保函置換監(jiān)管賬戶的資金從而解除預(yù)售資金截留的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）除設(shè)置不合格資產(chǎn)回贖制度外，增加設(shè)置差額支付啟動(dòng)事件的觸發(fā)條件，比如“項(xiàng)目公司因監(jiān)管限制、政策要求、工程施工進(jìn)度等因素造成的資金截留的情形導(dǎo)致無(wú)法在應(yīng)收賬款歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)自基準(zhǔn)日起所產(chǎn)生的回收款足額劃付至專項(xiàng)計(jì)劃監(jiān)管賬戶”。

（3）鑒于購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的主要內(nèi)部增信措施為超額現(xiàn)金流覆蓋，項(xiàng)目公司的入池也應(yīng)考慮分散度的要求，包括地域分散度、項(xiàng)目公司入池占比規(guī)模等，甚至可將當(dāng)大面積項(xiàng)目公司預(yù)售資金截留情況設(shè)置為更嚴(yán)苛的提前終止事件的觸發(fā)條件。